政策提振引擎动力十足 房地产市场运行向新向好

　　本报记者 曹溪

　　中共中央办公厅、国务院办公厅日前印发的《提振消费专项行动方案》(下称《行动方案》)为促进消费提供了全面指导。该行动方案明确了30项重点任务，其中包括城乡居民增收促进行动、消费能力保障支持行动、服务消费提质惠民行动等。在大宗消费更新升级行动方面，房地产市场将迎来新的机遇。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进接受记者采访时表示，《行动方案》的发布，为房地产市场向好发展创造了更优的环境，包括公积金在内的一系列政策发布，将进一步增强房地产市场的消费动力和行情提振能力。

　　加大房地产市场支持力度

　　《行动方案》提出，“加力实施城中村和危旧房改造”，主要是释放年轻人、新市民的租房买房需求，以及保障房需求和老市民的换房需求，这也是我国大城市结构性需求中最主要的部分。在大部分城市居民住房需求从“有没有”转向“好不好”的新阶段，城中村和危旧房中的住户作为未来住房消费的核心群体，基本的居住体面性、健康性还不能充分保障，因此，推动实施城中村和危旧房改造，是释放这部分刚性和改善性住房需求的重要举措。

　　《行动方案》还提出，“允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房”，存量商品房用作保障性住房、拆迁安置房、人才住房和学生宿舍，能够尽快解决城市新增的住房需求，让这些需求主体通过住房在城市扎根落户，安顿落脚。在城市稳定了，相关的消费也会带动。

　　值得一提的是，以往的促消费政策大多聚焦于发放消费券、减税降费或涨工资等直接刺激手段，此次将稳楼市纳入，确实令人耳目一新，显示出政策思路的转变与深化，也是基于对当前消费市场结构性问题的深刻观察。

　　但是，这种变化也并非突如其来。就在此前的全国两会上，“稳住楼市”即已首次被写进了政府工作报告总体要求。而在两会期间的国是讨论中，亦有不少代表委员将稳股市楼市与促消费挂钩。

　　全国人大代表刘汉元就建议通过设立10万亿楼市稳定基金，给予市场明确的积极信号和信心，让老百姓钱袋子鼓起来，能够消费、敢于消费、乐于消费，不再持币待购和观望。

　　稳楼市，本质上是宏观调控中对资产价格重视度的升级。而其之所以成为提振消费的重要举措，是因为股市和楼市不只是两大交易市场，同时也是我国居民财富的重要组成部分，对居民消费意愿有着深远影响，其价格波动直接影响居民消费信心和消费能力。

　　从国家统计局监测的40个重点城市来看，今年前两个月新建商品房销售面积和销售金额同比分别增加了1.3%和7.1%，重点城市新房销售正在逐步改善。

　　优化升级住房公积金政策

　　从已经出台的措施看，住房公积金优化调整新政包括扩住房公积金使用范围，减少了限制，以及提高贷款额度等。专家分析，这也将成为未来各地优化住房公积金政策的重要方向。

　　近日，深圳、郑州等地就相继对住房公积金进行了优化调整，住房公积金使用范围扩大并减少限制，同时还提高了贷款额度。专家指出，住房公积金使用范围的延展将降低民众租房购房成本，进一步提振住房消费。

　　于3月24日开始实施的深圳住房公积金新政明确，个人申请最高基础额度从50万元提高至60万元，家庭申请最高基础额度从90万元提高至110万元。同时还调整了住房公积金贷款最高额度上浮情形和比例，符合多种上浮情形可累加上浮比例，最高上浮110%，个人最高可贷126万元，家庭最高可贷231万元，这一调整覆盖了深圳楼市的主力购房群体。

　　河南也将住房公积金从贷款门槛、额度等方面进行了全方位优化升级。郑州市区内购买自住住房，最高贷款额度从100万元提至120万元，多子女家庭最高可贷144万元。同时，还放宽贷款限制，调整后大户型也可申请贷款。广西桂林近日明确，购买保障性住房申请住房公积金贷款，最低首付比例由原来的20%调整为15%，进一步降低了购房门槛。

　　专家分析，多地已出台的住房公积金优化调整新政，将成为未来各地优化住房公积金政策的重要方向。

　　清华大学房地产研究中心主任吴璟认为，这一次公布的行动方案里明确提出，住房公积金贷款利率也会出现相应下调，这释放出一个明显支持住房消费的信号，也有助于提振市场信心，促进更多居民家庭，特别是住房公积金缴存人，把潜在的需求转化为现实的购房行为。

　　此外，《行动方案》还明确要扩大住房公积金使用范围，不仅可以用来还贷款，也可以用来付首付。去年以来，广州、杭州、黔南等超过100个城市已经支持提取住房公积金余额支付购房首付款。专家表示，行动方案公布以后，会有更多的城市推行政策落地。

　　据了解，目前5年以上住房公积金贷款利率为首套2.85%、二套3.325%。在商业性个人住房贷款利率大幅度下降之后，住房公积金贷款利率适时降低将进一步降低购房者置业成本。