住房旧“换新”，楼市怎见效？

　　新京报讯 (记者段文平)随着上海、深圳相继加入“以旧换新”阵营，据中指研究院监测数据显示，截至5月6日，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”。

　　深圳、上海等地纷纷推行“以旧换新”

　　5月6日晚，深圳发布楼市新政，其中一条指出，提升二手房交易便利化，支持在本市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。对于实施“收旧换新”的房地产开发企业，收购换房人旧房时不受本市关于企事业单位、社会组织等法人单位购房政策的限制。

　　在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，“这是深圳地方政府首次出面支持‘以旧换新’，此前都是中介机构、行业协会在推动。”

　　之前的4月23日，深圳市房地产行业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知，宣布在全市推行房产“以旧换新”。

　　一线城市上海也加入了“以旧换新”的行动中来。5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议发起商品住房“以旧换新”活动。

　　据了解，上海此次“以旧换新”活动，主要针对计划出售二手住房并购买新房的购房居民。购房居民先与房地产开发企业达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易，旧房成功出售后按约定完成新房交易。首批参加倡议的房地产开发企业20余家，房地产经纪机构近10家。首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。

　　该活动指出，参加“以旧换新”活动的房地产开发企业承诺，在一定期限内，旧房未成功出售的，购房居民可以无条件“退房退款”;房地产经纪机构承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。

　　对于广州是否会跟进“以旧换新”，广州市房地产行业协会回应当地媒体称，目前该协会正在积极摸查开发商相关“以旧换新”的意向工作，主要涉及的主体可能是开发商和中介公司。

　　如何让“以旧换新”更有效果?

　　根据中指研究院监测数据显示，截至5月6日，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”。从各地支持“以旧换新”的方式来看，主要包括两种：一是房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房。二是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流。除此之外，对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴，也是地方政府进一步促进购房者“以旧换新”的重要举措。

　　对于如何让“以旧换新”更有效果，李宇嘉表示，现在是刚需主导的“买方市场”，低价成交是主旋律。李宇嘉建议，要实现“以旧换新”，置换的卖家就得给刚需的买家让利。当然，卖低了卖家可能不同意，只要开发商愿意给置换的卖家在“买新”的时候让利就可以了，可谓“失之东隅，收之桑榆”。“二手房业主让利了，开发商让利了，政府也要把金融、税收该让的利让出来，比如按揭利率降低、契税减免、补贴到位等。”

　　此外，李宇嘉表示，如果“带押过户”能实现，二手住房“以旧换新”会更加顺畅，成本更低，更受买卖双方欢迎。

　　深圳楼市新政也指出，深圳市住房公积金管理中心将提供房屋交易便民服务，优化商品住房“带押过户”流程，提升房地产交易便利度。“这也能加速以旧换新，建议住建部门和金融部门合力推进，让以旧换新的效率更高一些。”李宇嘉说。

　　李宇嘉进一步指出，二手房“以旧换新”，反映了当下商品房市场交易循环不畅甚至失灵，迫切需要政府积极介入，修复循环的链条。精细化、接地气，从寻求各方诉求的交集入手，从人的需求入手，特别是从买房人的诉求入手，才是楼市政策见效的关键。