两会声音｜朱征夫：取消商品房预售制度有助降低系统性金融风险

　　3月5日，第十四届全国人民代表大会第二次会议召开。新京报记者获悉，全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫提出“取消商品房预售制度”的建议。

　　当天，朱征夫在接受新京报记者采访时表示，商品房预售制度较早出现于我国香港。中国内地住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍存在资金短缺，商品房供应量不足，于是借鉴中国香港房地产业的成功经验，在1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》中明确规定了商品房预售制的实施方案，这份方案的提出标志着我国商品房预售制度正式形成。

　　朱征夫认为，商品房预售制度在我国房地产产业发展历史进程中起到了一定的积极作用。但是，预售制度施行近30年来，其负面效应日益凸显。尤其是自2021年以来，数十家大型房地产企业相继发生债务危机，接踵而至的是全国各地出现大量房地产项目停工的现象，各地政府不得不忙于“保交楼”;同时，商品房建设已经经过高速增长期，进入存量时代。在这种背景下，应当考虑取消商品房预售制度。

　　在朱征夫看来，商品房预售制度存在弊端。一是商品房预售买卖双方风险存在严重的不对等，房地产企业在交付房屋前收取全部预售款，意味着将建设风险和融资压力提前转嫁到了购房者身上。二是在实践中，预售资金往往未能按照规定进入银行的监管账户，或者虽进入监管账户，但房地产企业用提前支取资金、虚报工程进度等各种办法套取预售资金，监管账户形同虚设。三是助长房企高杠杆高风险开发模式。我国商品房预售制度的规定相较于香港而言相当宽松，很多企业或个人只要筹集小部分资金，后续通过银行贷款、代建单位垫资、收取全额预购房款等方式，虚构资金宽裕假象，借此可不断去滚动资金。一旦出现市场风险事件和预期不良等情况，就会导致资金链断裂，工程烂尾项目搁置，不仅给地方政府带来很大压力，也给普通购房者造成了极高的风险和严重的后果。此外，增加了政府管理成本，房地产的资金风险最终会转嫁给金融系统，引发系统性金融风险。

　　对于取消商品房预售制度的影响，朱征夫指出，一方面，取消预售制度之后，购房者不仅不用承担商品楼盘项目烂尾重大风险，也不必承担不必要的贷款违约风险，而且由于购房者购买的商品楼盘看得见、摸得着，切实满足普通购房者买得放心、用得舒心的刚性和改善性住房需求。另一方面，催生优质房地产开发企业。预售制度的取消迫使小开发商进行重组整合，充裕自身资金，市场主体将更优质，行业集中度和行业规范性大大提高，楼盘烂尾和违约交付等问题大大降低。资金雄厚、技术过硬的优质房地产开发企业将成为市场竞争主力。此外，还能减轻政府监管压力，降低系统性金融风险。对于银行而言，担保物由期房变为现房，融资杠杆门槛提高，担保物更集中可靠，银行坏账风险降低。对于整个金融系统而言，供需两端的杠杆率降低也有利于降低系统性金融风险的发生。