社会资本如何参与老旧小区改造? 广州出台全流程办法指引

　　今对于广州这座超大城市而言，以“绣花”功夫推进老旧小区改造，是老城市焕发新活力的重要途径之一。

　　5月17日，《广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法》(下称《办法》)审议通过。《办法》创新了老旧小区的改造模式，推动社会力量参与，是广州在全国优先出台引入社会资本参与城镇老旧小区改造全流程办法，对引入、监管、退出等全流程作出指导，让老旧小区改造市场化有章可循，助力实现老旧小区改造全生命周期建管一体化，提升老旧小区改造、运营和服务水平。

　　引入社会资本参与

　　增强老旧小区改造“造血”能力

　　《办法》鼓励和引导社会资本参与城镇老旧小区改造和运营，从政府主导转向政企合作，改变财政资金“输血式”改造，通过引入社会资本成片建、改、管，增强小区自身“造血”能力，多元拓宽资金来源渠道，运用市场力量提升社区服务水平和治理能力。

　　根据《办法》，引入社会资本参与城镇老旧小区改造工作应当遵循政府引导、市场运作、依法依规、公开择优、长效治理、探索创新的基本原则。根据分工，市住房城乡建设局指导，区老旧小区改造主管部门具体负责，街道(镇)负责协助有关单位做好前期调查等工作。

　　《办法》明确，由各城镇老旧小区改造项目实施单位作为项目社会资本的引入主体，负责社会资本引入及其监督管理工作，具体包括前期摸查、实施方案编制及报批、社会资本引入及合同(协议)签订、工程组织实施、监督指导、合作期满移交、协助统筹整合各类资源。

　　社会资本可全链条

　　或分阶段参与老旧小区改造

　　社会资本具体要如何参与广州老旧小区改造?《办法》对参与内容、参与方式等都给出了明确的指引，从工程建设、存量资源运营、提供便民专业服务、长效治理、专业物业管理五方面明确了社会资本可参与广州老旧小区改造的内容。如存量资源运营方面，《办法》提出在符合有关安全管理要求情况下，社会资本可对公有房屋、公共低效闲置用地、机动车泊位、公共广告位等存量资源开展活化利用，并鼓励整合相关国有企业物业、私有物业，成套成片共同改造提升和经营管理，《办法》鼓励社会资本提供养老、托幼、教育、医疗卫生、文化体育等公共服务和超市、菜市场、家政等便民商业服务，以及鼓励根据业主需求提供家电维修、社区团购等特色服务。

　　参与方式方面，《办法》明确社会资本可以全链条或分阶段的方式参与老旧小区改造项目投资、设计、建设、运营和管养等实施工作。

　　值得一提的是，全链条参与方式创新了老旧小区的改造模式，推动老旧小区改造从“物质空间提升”转变为“社区综合治理”，充分挖掘整合老旧小区低效闲置资源，引入社会资本发挥其资产管理优势，参与改造项目的设计、建设、运营、管养等工作，成套成片改造提升和经营管理。如此一来，社会资本可通过提供公共服务和增值服务，以产生的收益平衡前期投入，实现老旧小区改造的可持续发展。

　　社会资本参与改造服务期限

　　最长不超过20年

　　《办法》还明确了社会资本的引入程序，主要包括项目摸查、策划方案编制和审定、编制实施方案、意见征求、实施方案报批、资源整合、引入社会资本(签订合同)、项目实施、监督检查。

　　在一系列程序中，项目摸查要摸清老旧小区基本情况，梳理城镇老旧小区及周边资源情况以及征集居民改造意愿及需求。

　　《办法》明确，社会资本参与改造，服务期限最长不超过20年，国家、省、市对服务期限有规定的，从其规定。社会资本可享受相关优惠支持政策，包括金融支持、税收优惠等。项目涉及业主共同决定事项的，应按《民法典》有关规定执行，并明确引入社会资本授权经营的范围、内容、提供服务、收益分配等，形成业主共有收益项目运营方案。

　　根据《办法》，项目实施单位按照经批复的实施方案依法合规按程序引入社会资本参与老旧小区改造。在同等条件下，择优选择信用良好、老旧小区改造经验丰富、为改造项目提供更多资金和服务、项目运营资源承包总费用报价更高的社会资本作为项目合作方。

　　此外，《办法》还强调，由市或区老旧小区改造职能部门牵头，会同相关部门开展策划工作。存量公有房屋、公共低效闲置用地等资源用于老旧小区改造的，经审定的策划方案依法适用于相关手续的办理。由实施单位组织编制城镇老旧小区改造实施方案，并在方案中设置社会资本引入专章，经批复的实施方案，依法适用后续项目引入社会资本、办理既有建筑活化利用及相关资源授权运营管理手续办理。(申卉 贾政)