从“好房子”到“好街区” 探索城市运营新模式

全国人大代表，北京市建筑设计研究院有限公司总建筑师、总规划师，首钢集团总建筑师吴晨

　　过去一年，首钢园借冬奥契机成为北京城市复兴的新地标，全国人大代表，北京市建筑设计研究院有限公司总建筑师、总规划师，首钢集团总建筑师吴晨在今年的两会建议中，提到了不少与城市更新相关的经验与做法。

　　“在新时代城镇化发展的新形势、新背景下，城市经济增长模式从资本型增长转向运营型增长。土地融资为核心的土地财政带动的经济增长进程已经基本结束，城市资产的运营和管理成为新的经济增长点。”吴晨以北京首钢园区“首都城市复兴新地标”的营造和朗园的改造更新为例，阐述了以全周期产业运营服务体系为特征的城市更新模式。

　　2010年10月，吴良镛院士在上海世博会闭幕式全球高峰论坛上，呼吁发展面向社区的人居环境，首次提出“完整社区、和谐城市”的理念，提出必须丰富社区的内涵，承担综合功能，解决社会问题。并且强调，社区精神与凝聚力的塑造至关重要，要从社区的共同意识、友邻关系、公共利益和需要出发，共建社会和谐。2022年11月，住建部发出《关于开展完整社区建设试点工作的通知》，要求围绕完善社区服务设施、打造宜居生活环境、推进智能化服务和健全社区治理机制四方面内容探索可复制、可推广经验。2023年3月，北京市正式发布了《城市更新条例》，对相关内容也提出了明确要求。

　　吴晨认为：“以完整社区为代表的城市更新并非传统意义上的城市开发，而是在政府补贴与监督管控下，企业兼顾一定社会使命，从运营管理着手，通过高质量、高效率的资产管理，满足人民美好生活需求为核心，从‘好房子’到‘好街区’，实现可持续高质量的城市更新。”

　　在实践调研中，吴晨发现，社会力量在参与城市更新时仍存在改造动力不足、经营权缺乏有效保障、协同度以及长效管理机制不完善等“堵点”困难。因此，他提出聚焦城市复兴长效运营的创新模式和几点具体建议：

　　一是要加强顶层设计，建立协同工作机制，实现资金集成。建议由政府主要部门与社区党委建立协同工作机制，从城市或区域的角度统筹分散的完整社区建设项目，形成项目包，由具有社会担当和社会认知的社会主体统筹实施。建立统一的完整社区建设管理平台，加快推进将目前分散在各部门的各类更新改造资金整合管理使用。

　　二是从长效运营角度，拓宽社会资本参与途径。建议研究出台符合老旧小区改造业务的专项税收政策、降低企业参与改造的税收成本，以鼓励社会资本积极参与老旧小区改造。

　　三是完善土地规划管理措施，加快出台规划建设审批管理的实施细则。建议研究推进土地性质和建筑功能兼容的政策突破，为大片区统筹、优质项目捆绑等方式明晰路径，支持项目策划、规划设计、建设运营一体化推进，鼓励功能混合和用途兼容，推行混统筹管理合用地类型。

　　四是社区“投建管运”一体化模式，促进更新项目投入产出平衡。加强政策支撑，优化城市更新项目招投标方式，支持EPC+O、“投资+设计施工+运营+物业管理”一体化招标综合评审方式的复制推广，促进城市更新长效运营理念更好落地。

　　此外，他还建议通过引入社会资本建立PPP运营机制，以有收益改造内容产生的现金流作为使用者付费，以财政资金作为可行性缺口补助，统筹用于无收益改造内容，实现项目现金流整体平衡。(王海霞)