前三季度全国法拍房挂拍量同比增超三成，哪些城市挂拍量高？

　　法拍房挂拍量高企，成交率、折价率走低。

　　法拍房也被称为“捡漏房”，市场关注度持续走高。今年以来，法拍房挂拍量出现增多趋势，但受到政策收紧、市场观望情绪等因素影响，成交率、折价率也在走低。

　　事实上，法拍房受到二手房市场行情的影响最为直接，在法拍房市场处处能看到二手房市场的交易行情。在二手房挂牌量高企的同时，今年前9个月全国法拍房挂拍套数较去年同期增加32.3%，挂拍套数达到58.4万套。那么，哪些城市的挂拍量高?哪些城市报名参拍人数较多?哪些城市的成交率高?

　　北京、上海、深圳参拍人数多

　　除新房、二手房外，法拍房源逐步被大众所接受。尤其是今年法拍房市场供给端升温显著，法拍房的关注度也在上升。根据中指研究院公布的数据显示，2023年1-9月，全国法拍房挂拍套数较去年同期增加32.3%，挂拍套数58.4万套，绝对量大幅增加14.2万套;成交拍品数量10.9万套，成交总金额为2239.1亿元。

　　所谓法拍房，是指当债务人无力偿还债务或者无法履行按揭合约时，其名下的房产就有可能会被强制拍卖用以偿还债务，其中遭到拍卖的房子就是法拍房。从近一年法拍房市场来看，受到房地产市场下行的影响，房源批量拍卖的情况增多。在挂拍物业类型方面，住宅、商业一直是法拍房的主流产品，二者合计占总拍卖套数超过70%。而从各城市法拍住宅房源挂拍量、成交量来看，法拍房市场主要集中于高能级城市。

　　根据中指研究院统计数据显示，截至目前，2023年法拍住宅房源TOP50城市挂拍合计约12.4万套，其中重庆挂拍9296套位居第一，领先于其他城市;成都挂拍8663套，位列第二;南宁挂拍5818套排第三。郑州、长沙、广州、惠州、佛山、沈阳、昆明等城市位居挂拍数量TOP10，这些城市累计挂拍51051套，占top50城市41.2%，集中度较去年进一步提升。

　　此外，国信达数据、纬房研究院联合完成的今年1-9月全国法拍房大数据分析报告也显示，今年前9个月，全国已成交法拍住宅用房中40个大中城市挂拍量较高的城市是成都、重庆、南宁、郑州、昆明。相比之下，法拍房平均报名人数较多的城市分别是北京、上海、深圳、温州、厦门;成交率较高的城市分别是上海、杭州、厦门、北京;流拍率较高的城市分别是西宁、呼和浩特、兰州、哈尔滨。由此可见，一二线城市成为法拍房的重要市场。

　　另据瀚海数据研究院统计，今年第三季度，北京法拍房市场较为火热，其中，海淀区、西城区、大兴区均现“6人抢1房”。

　　住宅法拍房成交率仅为25.7%

　　虽然相较二手房等交易方式，法拍房的主要优势在于价格普遍存在折扣，但交易中也存在一些隐性风险。例如，在挂拍阶段，执行法院会同步展示房屋信息，但仍有许多重要信息未能明确告知，包括房屋是否存在长租约、非法占用、无法落户等问题，需要竞买人自行调查、判断。基于此，尽管法拍房关注度有所提高，但是流拍率仍居高不下。2023年，在挂拍量的大幅增加带动绝对成交量提升的同时，法拍房成交率(成交套数/挂牌套数)略有下滑。

　　中指研究院的数据显示，2023年前三季度，住宅类法拍房成交率为25.7%，土地类法拍成交率达到26.8%，而商业类法拍房成交率仅为12%。相比之下，2022年前三季度，前述三类房源的成交率分别为30.5%、37.2%和12.9%。

　　2022、2023年1-9月部分省市法拍房成交情况

　　图/中指研究院

　　从各个城市法拍房成交率来看，今年前三季度，虽然头部省市成交量增长明显，但较去年同期放缓。中指研究院统计数据显示，截至目前，头部省份成交率均不高于50%，上海成交率最高，为45.3%;浙江省成交率41.8%，排在第二;北京、福建省成交率在30%-40%之间。其中，在住宅方面，今年前三季度，成交量TOP50城市中，浙江台州成交率最高，为64.1%，金华、宁波两个城市的成交率也高于60%;北京成交率为58.7%，较去年同期明显走低。

　　同时，成交折价率(即成交价/评估价，当折价率低于100%时，折价率越低则表明成交折扣越大)较去年也在走低。据中指研究院统计数据显示，今年前三季度，法拍项目整体成交折价率为76.9%，而去年同期则为79.4%。具体来看，住宅类、工业类法拍房折价率较高，分别为81.9%、81.8%;而住宅类、工业类法拍房在去年的折价率分别为83.3%、84.8%。

　　在很多业内人士看来，法拍房的底层逻辑就是二手房交易，在全国二手房市场行情下滑时，法拍房的折扣率更低是符合逻辑的。

　　业内：法拍房限购有望逐步放松

　　值得关注的是，随着法拍房关注度的提升，相关政策也在不断落地。10月16日，杭州发布房产新政，提出对参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，取消“须符合本市住房限购政策”限制。而后，杭州多个法拍房在拍卖公告中增加了取消限购政策的说明。

　　“法拍房”一直是限购政策中的“灰色地带”。2021年。最高人民法院发布了《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》。其中明确，受房产所在地限购政策约束的竞买人，不允许竞拍“法拍房”。由此，上海、广州、杭州、厦门等地也已经进行探索，将“法拍房”列入了限购范围。

　　如今，很多法拍房的成交价也明显低于评估价。法拍解除限购的举措无疑对于法拍房的成交带来利好，一些核心地段的优质法拍房热度将可以提升。

　　对此，中指研究院市场研究总监陈文静认为，放松限购有利于为市场释放更多住房需求，从而带动房地产市场活跃度提升。法拍房、非住宅等限购政策亦有望逐步放松，精准释放购房需求。

　　另有中指研究院分析人士表示，法拍房逐渐成为房地产市场的重要组成部分，其市场规模正在不断扩大。不过，整体而言，法拍房成交规模仅相当于同期商品住房市场规模的一小部分。从目前来看，法拍房市场相当活跃，主要是由于房源位置的稀缺性以及相较于新房、二手房的价格优势。此外，法拍房市场交易规则趋于完善，发展迅猛，现阶段的法拍房价格和其他相比又处于较低水平，使得更多的人愿意选择法拍市场。

　　在瀚海数据研究院分析人士看来，当前楼市政策优化主要集中在放松限购、执行首套房“认房不认贷”、调整公积金系数等方向，加快提振市场信心。预计四季度核心城市的支持政策或将继续发力，助力市场加快恢复。在此背景之下，法拍房也将受市场利好的影响。