9月房企债务重组出现分化：恒大遇阻，多家房企提速

　　四季度市场销量能不能有明显提升，是房企未来实质性走出困境的关键。

　　9月房企的债务重组，一边是好消息不断，另一边则传来变数。9月24日晚，中国恒大公告称，鉴于恒大地产正在被立案调查，目前的情况无法满足新票据的发行资格。此外，恒大的债务协议安排会议再次延后。

　　不过，在9月份，也有不少房企的债务重组取得实质性进展，碧桂园、中国奥园、花样年完成全部计划展期的债务重组;融创债务重组方案获得高票通过;远洋集团也主动谋划债务重组。

　　在业内人士看来，房企债务重组加速背后，房企的融资政策不断优化，加之宽松的调控政策在9月的密集落地，使得市场对于房企生存环境不断改善的预期转好，这是重组能够推进的重要原因。恒大债务重组或面临变数，业内称不具普遍性

　　9月24日，中国恒大发布关于境外债务重组更新信息公告称，鉴于恒大地产正在被立案调查，目前的情况无法满足新票据的发行资格。这意味着恒大的债务重组可能面临变数。

　　公告显示，在建议重组下拟发行的各项新票据须根据其适用情形遵守中国证券监督管理委员会发布的《境内企业境外发行证券和上市管理试行办法》和国家发展和改革委员会发布的《企业中长期外债审核登记管理办法》，中国恒大须证明其符合相关规定。鉴于上述原由，中国恒大目前的情况无法满足新票据的发行资格。

　　此前的8月16日，恒大地产在深交所发布公告称，收到中国证监会下发的《立案告知书》，因公司涉嫌信息披露违法违规，根据《中华人民共和国证券法》《中华人民共和国行政处罚法》等法律法规，中国证监会决定对恒大地产立案。

　　新票据发行是中国恒大债务重组方案中的重要一环。在今年3月份的债务重组方案中，恒大协议安排方案1指出，协议安排债权人可以按其可获偿金额1:1的转换比率获得新票据，新票据期限为10-12年，将随着时间的推移偿还。在方案2下，协议安排债权人可以选择将其可获偿金额转换为：期限为5-9年的将由该公司发行的新票据。

　　此外，在景程协议安排中，债权人将获得5笔由景程发行的期限为4-8年的新票据，本金总额为65亿美元。在天基协议安排中，债权人将获得4笔由天基发行的期限为5-8年的新票据，本金总额为8亿美元。

　　除了新票据发行受阻外，中国恒大的境外债务重组相关会议也再度延后。据中国恒大9月22日发布的公告显示，自今年3月22日以来，中国恒大的销售情况不如预期。基于中国恒大目前情况以及与其顾问及债权人协商，中国恒大认为有必要重新审视建议重组的条款以匹配其客观情况和债权人诉求。因此，原定于9月25日、9月26日有关建议重组的相关协议安排会议将不举行。而这已经是第三次延期。

　　对此，58安居客研究院院长张波分析称，由于恒大本身债务的特殊性，以及行业对其未来预期的变化，导致重组面临较大挑战，恒大的问题属于房企中的特例，并不具有普遍性，恒大问题的复杂程度也远超过其他房企。因此，其重组未来也将面临更多困难和压力，推进的节奏偏慢也属正常。

　　中指研究院企业研究总监刘水表示，房企债券展期对于债权人只能说是为了避免直接违约而遭受全部损失的无奈之选，并无特殊的好处或亮点。债务重组虽然能够保证债权人最大限度地收回债权，避免破产清算中不必要的风险，同时也有可能会收回一定数量的货币资金或有效的非货币性资产，提高债权人资金的周转速度。

　　三家房企债务重组成功，一家重组方案获通过

　　不过，9月份房企债务重组方面，也有好消息不断传出。9月19日消息显示，碧桂园旗下“16腾越02”债券展期方案已获表决通过。这意味着碧桂园旗下9只计划展期的境内债已全部成功展期3年，涉及金额约为150亿元。

　　9月18日，融创中国发布公告称，境外重组方案获得债权人会议高票通过，预计融创通过债转股消减债务总额将超过45亿美元。

　　再往前的9月13日，“20花样02”重组展期议案正式通过。至此，花样年的境内债重组全部完成，实现债务重组金额约64亿元。

　　9月5日，中国奥园在上交所发行的“19奥园02债”债券持有人投票同意通过本息展期方案。至此，奥园存续的12只境内标准化公开债务产品全部顺利通过整体展期，总规模约116亿元。

　　三家企业完成计划重组债务的全部展期，一家房企债务重组方案获得通过，还有未出险的远洋集团主动谋求债务重组，9月的房企债务重组可谓迈出关键一步。

　　房企债务重组加速背后的原因是什么?张波认为，从市场上债务重组现象不断增多来看，房企今年的偿债压力明显减弱，房企“爆雷”现象会明显减少，行业的预期会不断向好，这主要源于两方面原因。一方面，房企的融资政策不断优化，加之调控政策在9月的密集落地，使得市场对于房企生存环境不断改善的预期转好，这是重组能够推进的重要原因。另一方面，重组对于很多债权人来说，是目前最佳的可选方案，给到房企更大的喘息机会，也更有利于债权人利益的最大化。

　　值得关注的是，碧桂园、远洋集团并未违约，刘水认为，借由未出险的优势，其提出要将境外债全面重组，可以争取到相对有利的条件。

　　四季度市场销量成为房企走出困境的关键

　　不过，对于房企们来说，债务重组只是实现自救的第一步，后面还有很多路要走。

　　张波说，除了债务重组外，关键还在于自身现金回流，即四季度市场销量能不能有明显提升，这是房企未来实质性走出困境的关键。重组也好，更多融资也罢，都只是房企延缓压力的措施，没有自身销售的提振，未来压力依然会偏大。

　　刘水也认为，债务重组只是让债务人在财务困境中有短暂的喘息机会，并不能从根本上拯救企业，仍旧会面临较大的现金流风险。因此，对于债权人来说，债券展期是以时间换空间，争取最大限度收回债权的可能。