新房交易环比下跌25%！郑州全面取消限购限售

　　打响“认房不认贷”第一枪的郑州，在优化房地产政策方面再次加码。

　　9月12日晚间，郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市自然资源和规划局、郑州市金融工作局、郑州市商务局四部门联合发布《关于进一步支持合理住房需求的通知》(以下简称“通知”)，文件指出取消二环内住房限购政策等购房消费限制性规定，取消住房销售限制年限规定，支持居民刚性和改善性购房需求。

　　至此，郑州执行多年的限购、限售政策正式全面取消。

　　此外，通知还明确了购买商品住房(含存量住房)的居民家庭，首套住房首付比例不低于20%，二套房首付比例亦降低至30%;同时，首次提出探索出台“预售商品房带押过户”。

　　这一年来，郑州对于房地产重要政策的调整动作十分密集。

　　先是在4月对二环外取消限购、对公积金政策进行调整，又在8月发布“郑州楼市新政15条”，暂停执行此前出台的限售三年政策、率先执行降首付与“认房不认贷”。

　　当前，正值“郑州楼市新政15条”满月，而郑州楼市的表现有些微妙。

　　中指研究院河南公司总经理梁波涛告诉中国房地产报记者，“郑州楼市新政15条”发布以来，当月新房成交总量69.8万平方米，环比仍下滑约25%，但从周度表现来看，楼盘到访量、成交量整体呈现上升趋势，市场热度有所提升，政策效果开始显现。二手房方面，8月成交91.7万平方米，较7月基本持平。总体上，二手房市场活跃度持续好于新房市场。

　　“郑州市场当前置业动力偏弱，观望情绪较浓，多轮政策对新房市场的提振作用较为有限，目前新房市场成交量再次进入底部区间，进一步下行的空间较为有限。”梁波涛认为，此次政策出台，距离上月新政发布仅一个月有余，向市场传达了持续通过政策发力提振市场的强信号，有助提升市场预期。

　　IPG中国区首席经济学家柏文喜则提醒，郑州楼市目前市场供大于求比较明显，急需采取措施来消化库存以及房地产市场价格波动较大，需要加强调控和监管以避免出现金融风险的压力。

　　挂牌增加、价格下探

　　“最后悔的就是2年前买了房。”一名中原区的业主告诉记者，买房时1万多元/平方米的房子，现在已经跌到了8000元/平方米，还没算上是期房等待了2年的时间，1套房子已经赔了近30万元。

　　更有在卖房的业主表示，“距买房时已亏了40万元，仍未卖出。”

　　在此情况下，即使面对频繁的政策刺激，地产从业人士和买卖双方也显得有些“麻木”。郑州一名房屋中介机构人士表示，其实，此次政策的影响已经不是特别大了。“比如，降低首套和二套的首付，此前已经有银行在执行。而且，此前二环外已经取消了限购，此次主要是放开二环以内的限购限售，但二环内在售的新房本来就不多。”

　　记者注意到，与8月的“郑州楼市15条”发布后激增的挂牌量相比，这次的新政未引起更大的波澜。

　　根据媒体报道，8月7日，郑州在诸葛找房平台上共有约14.16万套二手房在售。9月13日，中国房地产报记者再次查阅诸葛找房平台，此次郑州在售的有效二手房源已变为15.47万套。1个月的时间，郑州的在售二手房房源增加了1.31万套。

　　而9月12日当晚，贝壳找房平台的郑州在售二手房为115778套，到9月13日15时20分，这一数据变为116084套，仅增加了306套。亦有意向购房人群在社交平台上发言， “感觉可以等等再出手，或许房价会跌到更合理。”

　　对于这类市场反应，柏文喜坦言，从以往的房地产行业调控历史经验来看，取消限购销售政策通常会刺激楼市需求，增加购房者的信心和预期，进而带动楼市的回暖和价格上涨，但从最近这次各个城市取消限购限售措施的市场反应来看则未必如此。不过从市场基本逻辑上而言，对于郑州这样的新一线城市来说，政策的放松可能会吸引更多的投资和改善型购房需求，对于市场回暖的推动作用可能会更加明显。

　　建诚晟业联合创始人、总经理苑承建也表示，郑州市场已经持续低迷了很长一段时间，房价也出现了明显的实质下降，加之受到经济形势以及各种预期走弱影响，购房者入市意愿较低。本次郑州全面取消限购，符合市场预期，有助于短时间内增加有效需求，促进销售，但由于库存量大、市场预期持续走低，预计持续效果有限，仍需要在购房方面提供更有力的财政补贴等支持政策。

　　楼市“松绑潮”正在持续

　　实际上，此次郑州发布的通知，包括了6个方面的内容。

　　除了最受关注了取消限购限售、降低首付比外，还有积极开展商品房促销售活动、支持房企项目建设、加快保交楼进度和优化不动产登记服务。

　　在支持房企项目建设上，通知提出，全面开展国有建设用地使用权的抵押权注销登记与在建建筑物抵押权首次登记(土地抵押转在建抵押)、建筑物所有权首次登记与在建建筑物抵押权登记转建筑物抵押权登记(在建抵押转现房抵押)业务。探索出台“预售商品房带押过户”相关政策及业务流程。

　　记者注意到，今年4月底，广州市规划和自然资源局就曾针对房地产市场发文，创新开展“一手房带押过户”，大力推动房地产市场成交。

　　根据广州市规划和自然资源局解读，该新政适用全市范围内已办理在建工程抵押的预售商品房，以及已办理新建商品房首次登记和抵押权设立登记的持证商品房(即“一手现房”)，在完成房屋带押销售及网签等事项后，当事人可向不动产登记机构申请办理“一手房带押过户”相关业务。

　　据了解，以往一些房地产开发企业会将部分已确权的一手房办理抵押权设立登记，用来满足自身融资需求。而如果购房者需要购买这些已设立抵押的一手商品房，手续则较为繁琐，需开发企业先筹集资金还清银行贷款，方可为购房者办理房产证，然后再为购房者办理抵押权(银行按揭)登记手续。一手房带押过户推出后，这类型的购房者只需要联系符合自己意向的、支持一手房带押过户业务的合作银行，不需要到不动产登记中心，即可在银行一次性完成一手商品房转移登记、二次抵押权设立(银行按揭)登记手续。

　　对于“预售商品房带押过户”，梁波涛认为，这一探索有助于增强市场流动性，促进家庭资产结构优化，刺激改善住房需求。

　　更多的楼市松绑政策也正在持续推出。

　　据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月12日，全国已有25个省市官宣执行“认房不认贷”政策，其中包括1个省级地域、4个一线城市、14个二线城市、6个三四线城市。

　　同时，全国近30城放松限购政策，其中，有东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、南京、兰州、济南、青岛、郑州10城全面取消限购政策，苏州、天津、长沙、杭州、武汉等近20城针对局部区域或群体或房源类型进行放松。

　　对此，柏文喜表示，这一趋势的蔓延说明房地产市场正在经历着新一轮调整和变化，在目前的房地产市场供需关系下大多数城市面临着房地产市场过剩的情况，需要采取措施来消化库存。同时，一些城市经济发展也面临着转型升级压力，房地产市场的稳定和发展也成为地方政府关注的重点之一。在这种背景下，取消限购销售政策就成为一种趋势，未来可能会 有更多的城市加入这一行列。

　　苑承建也认为，当前房地产市场供求关系已经发生了新的变化，二线城市主动作为，积极响应市场，全面取消限购限售是大势所趋，也是符合当前市场的积极作为。由于预期全面持续走弱，仍需要政府部门持续积极出台刺激鼓励购房政策，特别是一线城市，需要发挥龙头作用。

　　中国信息协会常务理事、国研新经济研究院创始院长朱克力则提醒，过去一些楼市投机者以“炒房”为目的，引起市场扭曲和价格波动，其带来的问题影响至今。这些问题无疑有赖于更具针对性的政策举措，以更为法治化、市场化的方式来解决。