实探北京“五一”楼市：新房花样促销忙蓄客 二手房成交回归理性

　　“五一”假期，中国证券报记者对北京地区新房、二手房市场实地走访发现，北京二手房成交在“五一”假期期间较为平淡，新房优惠力度则整体比较大。

　　二手房成交较为平淡

　　“五一基本没什么带看，门店的经纪人都待在店里，很少有客户进店要买房。”一家位于大兴区的中介机构门店负责人王涛(化名)告诉中国证券报记者。

　　据王涛介绍，北京3月份出现了成交高峰，透支了很大一部分成交。4月以来，北京地区二手房成交整体速度变缓。“五一”期间，大家都在忙着出游，业主配合看房的积极性不高，看房者数量也比较有限。

　　这一说法也得到了其他片区经纪人的验证。海淀区一位资深经纪人李洪(化名)对中国证券报记者表示，虽然北京不再提“学区房”的概念，但是海淀、西城、东城还是公认的“学区”。“今年有上学需求的购房客，基本在3、4月份就完成了买房计划。很少有人等到‘五一’假期才过来看房。现在来看房的，基本都是为了明年或者以后上学打算，所以成交积极性不高，整体就不着急。能成交的基本3、4月份就卖了，所以假期看房、成交都很少。”

　　相比二手房成交的“躺平”，新房市场则大为不同。开发商迫于中期业绩压力，在“五一”期间积极引流、蓄客。很多楼盘车接车送带客户看房，进楼盘还有茶点、好礼相送。

　　中国证券报记者走访发现，“五一”期间，北京很多楼盘推出了特价房、一口价房源活动。无论是总价还是单价，都比普通房源优惠不少。此外，几乎所有楼盘都有砸金蛋、中家电等活动，为成交助力。

　　预计5月份维持平稳

　　麦田房产数据显示，经历了2、3月份的成交快速上涨之后，4月份北京二手房市场回归理性。根据北京住建委官网数据统计，截至4月26日，北京地区4月份二手房成交12101套，比去年4月同期上涨1.1%，比上月同期下降26.2%，预计全月二手房成交量在1.4万套左右，和去年同期基本持平。

　　和3月份相比，北京4月份二手房成交量下滑接近三成。一是因为“小阳春”过后，需求正常回落，二是今年“小阳春”前期积压购房需求较多，成交量创下近年新高，使得4月份成交量回调比较明显。

　　价格方面，根据麦田房产数据监测显示，4月份北京二手房挂牌均价维持平稳，整体来看业主对市场的预期比较稳定。此外，值得注意的是，4月份二手房议价空间和3月相比扩大0.23个百分点。这意味着一些着急成交的业主在4月愿意用更多的价格让步来换取成交。

　　4月二手房挂牌房源量继续增加。根据麦田房产数据监测显示，4月份北京二手房挂牌量环比增加4.5%。虽然新增挂牌房源量和上月相比有所减少，但因为成交放缓，导致在售房源总量增速依然维持高位。

　　政策方面，虽然北京3月底启动了存量住房交易“带押过户”，进入4月份又透露将由房山试点“一区一策”调控政策，但从实际效果来看，这些政策暂时对买卖双方没有明显影响。进入4月以后，购房者心态更加平稳，随着挂牌量的持续增加，业主需要合理定价才能加快成交。整体来看，在政策维持稳定的前提下，预计5月份北京二手房市场将维持平稳发展。