政策接续发力 推动房地产转型发展

　　11月29日，地产股掀起涨停潮，并带动其他行业板块走强。这既是市场对房地产融资政策优化调整的直接回应，也是市场预期改善、信心增强的直观反映。此前，证监会宣布调整优化五项股权融资措施，支持房地产市场平稳健康发展。

　　业内人士认为，房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。近期从“第一支箭”银行信贷支持，到“第二支箭”债券融资帮扶，再到“第三支箭”股权融资重启，接续发力、层层递进，形成立体式的金融支持“组合拳”，将加快行业风险缓释，推动行业转型发展，更快稳定房地产市场，从而更好稳定经济大盘。

　　防范化解风险

　　房地产既扮演着国民经济的“压舱石”，也是一头潜在的“灰犀牛”。业内专家解释，由于房地产链条长、融资规模大、与金融联系紧密，牵扯面广，其金融风险的发生极易扩散蔓延。五项股权融资支持措施出台的重要意义之一，正是改善房企权益融资，缓释房地产领域风险。

　　五项措施中，“两个恢复”——“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”“恢复上市房企和涉房上市公司再融资”尤其受到关注。

　　南开大学金融发展研究院院长田利辉分析，在恢复并购重组及配套融资、再融资的同时，证监会明确了募集资金可用于补充企业流动资金、偿还债务，这有利于改善房企现金流，缓解流动性紧张状况，防止房地产风险蔓延升级。

　　“资金链持续紧绷的民营房企迎来了‘喘息期’。”亿翰智库报告认为，监管部门明确募集资金不仅可用于“保交楼”，还可用于补充流动资金、偿还债务，将有助于房地产风险从蔓延扩散逐步转向收敛缓释。

　　在业内人士看来，调整完善房企境外上市政策等举措，也会起到纾解房企流动性困境、化解行业风险的积极作用。中指研究院企业事业部研究负责人刘水说，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资，支持房企更好利用境外市场资源，有助于房企开展多渠道融资，多措并举缓解短期流动性紧张，避免行业和个体风险扩大。

　　“证监会出台支持房地产股权融资的五项措施，对整个产业具有重大意义。相信包括股权融资在内的各类融资支持力度加大，将有力推动房企解决资金问题，加快风险出清，给行业以关键的‘喘息’机会，积蓄能量走出困境。”58安居客房产研究院分院院长张波说。

　　盘活存量资产

　　除了防范化解风险，促进房地产市场盘活存量也被视为此次股权融资支持措施的一大看点。业内人士分析，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，不仅可改善房企资产负债表，也有助于推动行业转型发展，促进房地产与实体经济协调发展。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，鼓励优质房企依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，不仅有助于房企更早收回投资，也将在一定程度上起到鼓励引导房地产开发商转型的作用。

　　“发行REITs可在不增加负债的同时，达成项目开发和退出的闭环，促进形成房地产业可持续发展的‘开发、运营、盘活’新模式。”田利辉认为，通过发展REITs市场和不动产私募投资基金来盘活房地产存量资产，探索房地产发展新路径既可行也有必要。

　　李宇嘉认为，推动保租房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”，或意味着后续在REITs发行条件方面会有政策创新和优化。田利辉认为，未来保租房REITs市场建设将是资本市场改革发展的一个重点领域。

　　在盘活存量资产方面，证监会提出，积极发挥私募股权投资基金作用。中信建投证券房地产行业首席分析师竺劲表示，该项政策可为住宅和商业地产引入新资金，盘活房企存量经营性不动产，助力行业健康发展。

　　支持行业健康发展

　　综合业内人士观点，系列股权融资支持政策的出台将有力改善房地产融资环境、提升行业发展质量，支持房地产市场平稳健康发展。

　　一方面，房企获支持力度持续加大，融资环境或迎来重大转变。张波分析，随着政策支持力度加大，房企现金流压力将进一步得到缓解，促进房地产市场恢复平稳健康发展。中金公司研究部不动产与空间服务行业首席分析师张宇认为，房企特别是优质房企将有望在经营性现金流恢复、债务融资性现金流改善、权益融资现金流补充的情况下实现资产负债表改善，步入风险缓释与持续发展的良性循环。

　　另一方面，本轮政策启动实施后，房地产行业将加速优胜劣汰，提高行业发展质量。田利辉指出，房地产并购重组恢复之后，部分资产质量尚可的财务受困企业可能成为潜在的收并购对象，而那些资不抵债、管理混乱的小型房企将被加速出清。

　　促进房地产市场平稳健康发展，既是房地产行业自身及上下游产业链的期盼，也是稳定经济金融大局的要求。张宇表示，短期看，系列政策“组合拳”打出之后，有助于扭转房地产市场过快下行风险，并稳定房地产行业对宏观经济大盘的支撑作用;中长期看，有利于构建多层次的房地产融资体系，促进房地产行业与企业新发展模式的形成。