多地楼市新政试水改变“先赎楼再过户”模式 “带押过户”对二手房交易市场有何影响？

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　　近日，多地楼市新政中提及二手房交易“带押过户”。与以往的“先赎楼再过户”模式不同，“带押过户”中，卖方不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款，简化了交易流程，降低了交易成本。专家认为，未来，应通过制定统一的规范化流程，进一步推进“带押过户”政策落地。

　　近日，“带押过户”成为全国多地二手房交易政策中的高频词，包括海南、济南、深圳、广州、南京等在内的多地楼市新政中提及二手房交易“带押过户”，政策向简化交易流程、降低交易成本频频发力。

　　何为“带押过户”?“带押过户”会给二手房交易市场带来哪些影响?新政又将如何落地?这些与“带押过户”密切相关的问题，均成为近期备受关注的楼市热点。

　　为二手房交易市场注入新活力

　　传统的二手房交易过程中，如果住房还有未还清的银行按揭贷款，普遍采用“先赎楼再过户”模式，即卖方需要提前筹集资金还清贷款，解除原有抵押，才能办理过户手续。而后买方将房产再次抵押，获得银行贷款。在实际操作中，“赎楼”的方式往往是买方提前支付购房款垫付或是卖方自行筹措“过桥”资金。

　　“对买方而言，提前垫资后可能面临房屋不交付的情况;对卖方而言，筹措‘过桥’资金成本会大幅增加，且为了配合买方的贷款，房产需先完成过户，可能落得过户后拿不到房款的境地。”山东德衡律师事务所高级合伙人、律师贾晓钧表示，在传统的存在抵押的二手房交易过程中，买卖双方都承担着较大风险。

　　国家统计局发布的8月商品住宅销售价格数据显示，8月，70个大中城市中，二手住宅销售价格环比下降城市有56个，比上月增加5个;同比下降城市有61个。

　　“从全国范围内看，近期二手房交易呈现下降趋势。‘先赎楼再过户’模式不仅周期长，还增加了‘过桥’的融资和担保费用，附加的成本和冗余的环节对二手房交易造成了一定的阻碍，不利于房地产市场循环和稳房价预期。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

　　近期，多地纷纷试水“带押过户”，卖方不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款。业内人士表示，“带押过户”简化了交易流程，降低了交易成本，为二手房交易市场注入了新的活力。

　　促进房地产市场良性循环

　　目前，实现“带押过户”的普遍流程是银行收到担保公司保函后为买家发放按揭贷款，由公证处提存，而后买卖双方办理房产过户转移登记和抵押手续，再由公证处向卖家归还贷款用于解除抵押。

　　“传统模式要求先解押才能过户，而‘带押过户’政策不需要先解押，也就不必筹措‘过桥’资金，买方把房款打到提存账户就可以办理过户，如果最终过户出现问题，房款还能原路返还，降低了交易风险。”贾晓钧表示。

　　“实施‘带押过户’后，购房人可以用新抵押来的贷款优先偿还之前抵押所对应的债权。相关债务还清后，原来的抵押也就解除了，购房人再开始偿还新抵押所对应的按揭贷款。”北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣解释，“带押过户”实现了用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，提高了交易效率，减少了交易的时间和金钱成本。

　　对于银行而言，李宇嘉表示，房贷属于优质资产，如果在房产解除抵押后，买方选择在其他银行办理抵押，那么对原抵押银行来讲贷款就发生了流失。而“带押过户”在同一银行办理的便利性使得买方更倾向于在原贷款银行继续办理抵押，银行也更有机会保留住优质资产。

　　从市场整体来看，李宇嘉认为，“带押过户”降低了二手房交易周期拉长、价格下跌、成本高升对刚性和改善型住房需求的制约，加速了“连环单”的交易节奏，进一步稳定了房价预期，对促进房地产市场良性循环具有积极意义。

　　规范化流程推动政策落地

　　据了解，“带押过户”于法有据。民法典第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

　　“不过，法律同时规定，当事人另有约定的，按照其约定。如果原抵押合同有禁止、限制转让条款，则约定优先。”王玉臣提醒，购房者需要提前到不动产登记中心核实房产抵押权登记情况，以免面临由于抵押房产禁止转让带来的风险。另外，在过户后但未解除原抵押期间，房产还处于原抵押权的设定状态，购房者的所有权可能面临一种不安定状态，为减少这种状态持续的时间，应在“带押过户”时与银行、公证机构沟通到位，避免出现一些不必要的时间差。

　　在实现房产交易便利性的同时，“带押过户”如何兼顾资金安全?资金账户监管是重要的一环。目前，多地都提出了“带押过户”的资金账户监管要求，通过公证提存保障资金安全，一旦交易未顺利达成，资金原路返还，以防控业务风险。

　　记者了解到，当买卖双方在同一家银行办理按揭贷款时，银行已经打通“脉络”，“带押过户”操作便捷，但如跨行办理按揭贷款，尚存在一定难度。

　　“跨行‘带押过户’首先需要原抵押银行同意，如何保证原抵押对应的债权不落空，能够及时偿还或提存，需要规范具体的交易流程和细节，做好流程精细化控制。”王玉臣说。

　　“目前银行推动‘带押过户’的主要动力还是留住贷款，从这一点来看跨行‘带押过户’可能面临一些障碍。但购房者有权在不同银行间作出最优选择，享受最低的贷款利率。”李宇嘉同样表示，在此背景下，有关部门制定统一的规范化流程，进一步推动“带押过户”政策落地，显得尤为重要。