独立行情难现 物企自循环路漫漫

　　3月16日收盘，物业股迎来久违的上涨，多只物业股涨幅超20%。虽然收盘后未有物业公司市值超千亿，但盘中头部物业公司市值已经重回千亿。随着国家政策利好的落地与投资者信心的恢复，多只物业股市值齐超千亿的盛景有望再次出现。

　　值得注意的是，无论是物业行业头部上市公司，还是新上市的央企或国企物业公司，均在此前一次次股市普跌中迎来较大盘更大幅度的跌幅。物业行业在资本市场的至暗时刻或许已经过去，但上市物业公司能否走出独立行情、摆脱母公司依赖并培育独立发展的能力却仍需画上一个大大的问号。

　　上市红利逐步消失

　　3月10日，中国金茂旗下金茂服务正式登陆港交所，上市首日即遭遇破发，此后连跌数日。3月16日下午，在国务院金融委定调后，金茂服务股价终于迎来首次拉升，两日涨幅近30%，但仍较发行价跌去约40%。而先于金茂服务上市的胡同物业专业服务商京城佳业股价也较发行价跌去46%。

　　随着新上市物业公司数量大幅减少与股价纷纷破发，以及尚未上市的行业龙头宣布递表或正计划递表，物业行业的估值正迎来新常态。

　　3月初，中国证监会官网显示，万物云空间科技服务股份有限公司的《境外首次公开发行股份(包括普通股、优先股等各类股票及股票派生的形式)审批》已处于接受材料阶段，如审批通过，万物云或将在港交所提交招股书。

　　此前的 1月7日晚间，港交所披露，龙湖智创生活有限公司向港交所主板提交上市申请。公开资料显示，截至2021年9月30日，龙湖智创生活共管理80个城市的835个住宅社区，在管建筑面积达到1.75亿平方米;在全国13个城市运营59个购物中心项目，商业运营服务项下的总建筑面积为570万平方米，服务超过13000名租户。

　　不难发现，在2021年房地产销售额前十的企业中，除了金地集团旗下金地智慧服务尚未明确表示递表外，其余九家物业公司均已上市或即将上市。随着头部物业公司在资本市场再聚首，行业估值将基本定调。

　　与此同时，随着物业标的稀缺性的下降与行业估值参考标的的丰富，物业公司上市的红利和溢价正逐步消失。

　　公开资料显示，刚刚上市的金茂服务超额认购倍数仅为0.2倍。作为对比，早早上市的金融街物业公开发售获超额认购约146倍，远洋服务也获得超额认购约8.91倍。

　　3月16日晚间，证监会官方微信发文表示，证监会将落实政府工作报告各项任务，扎实推进全面实行股票发行注册制改革。注册制的全面推进，无疑将加速上市物业公司估值的全面回归。

　　母公司依赖症未解

　　一次股市大溃败，让众多物企的市场化努力似乎显得毫无意义。母公司的发展与前景，仍是当下物业公司发展以及资本市场高估值的最核心驱动力。

　　2021年下半年，房地产市场发展形势越发严峻，众多房地产企业销售额均出现大幅度下滑，房地产企业旧有发展模式面临挑战，流动性危机凸显。同时，在疫情影响下，房地产企业多元化业务探索步伐趋缓，发展路径越发单一。受此影响，房地产企业盈利不确定性增大，估值持续下滑。

　　随着房地产企业股价与估值的下滑，众多房地产企业关联物业公司的股价出现了更大幅度的下滑。2021年7月至今，头部物业公司股价跌幅普遍超过50%，部分上市物业公司股价跌幅一度超过70%，远超同期关联地产公司40%左右的跌幅。

　　言必称市场化发展的物业公司，仍然难以摆脱被束缚的命运。事实上，自部分房企暴雷以来，出售旗下上市物业公司的传闻甚嚣尘上，部分甚至已经接近成交。

　　翻阅各物业公司招股说明书与企业年报，不难发现，物业公司对母公司的依赖，一是营收，二是利润，三是成长确定性。

　　2018年至2020年，众多物业公司纷纷登陆资本市场，资本市场也迎来一波波物业上市热潮。对比各物业公司的招股说明书，可以发现，绝大多数物业公司收入主要来源于母公司，利润更是如此。一个无法否认的事实是，由于开发商新交付的项目普遍处于维保期或刚刚交付入住，各项设施设备运行状况良好，管理和维保费用低，使得新交付项目利润及利润率极为可观，对物业公司整体利润率起到了极大的提振作用。

　　然而，随着物业公司登陆资本市场与市场化发展的深入推进，其利润率正逐步走低，且净利润增速与营收增速之间的差距越来越大。存量市场的红海与恶性竞争，以及高昂的管理费用与设施设备维护成本，正逐步蚕食原本高企的利润率，也从另一个维度佐证了物业公司发展高度依赖母公司的事实。

　　随着房地产企业销售额与销售面积的下滑，物业公司在管项目的空置房数量正迅速增加。而在开发商的付款铺排中，空置房物业费的支付顺序往往较为靠后，能否按时到位正面临越来越大的不确定性。这无疑给关联物业公司带来了极大的经营风险，也是众多投资人和资本市场近期纷纷看低物业股的关键。开发商背景正从物业公司确定性增长的最大动力转变为物业公司营收、利润不稳定的较大隐患。

　　独立发展道阻且长

　　虽然物业公司来自独立第三方的在管面积越来越大，占比也不断提升甚至超过来自母公司的在管面积，但营收与面积占比的背离与不断下滑的利润率，以及资本市场持续的质疑，正不断拷问物业公司与物业行业的发展逻辑乃至登陆资本市场的必要性与利润增长的可持续性。

　　面对挑战，各物业公司在持续做好开发商新交付业务与存量项目的背景下，正从规模扩张、业务多元、领域延伸等方面发力，不断提升独立发展能力并降低母公司依赖，但挑战不容忽视。

　　当下，除了华润万象生活和即将上市的龙湖智创生活等少数几家公司拥有商业运营等强护城河业务外，绝大多数物业公司的业务构成均为基础物业服务、非业主增值服务、业主增值服务等。少数物业公司对上述业务进行重组，按业态细分子品牌并相对独立运营，提高发展的灵活性与针对性，以期在细分领域拥有更好的知名度和传播优势。

　　规模扩张方面，近期各地政府招投标纷纷出现二次招标乃至三次招标的情况，反映在严控地方政府开支的大背景下，部分标的初始价格过低，需要不断提升招标价格才能吸引公司投标，公建物业特别是市政环卫相关领域的中标价格与利润率正逐步受到侵蚀。住宅业态方面，除了部分优质项目外，大部分项目利润率极为有限，且竞争压力过大，同时还要面临属地物业公司的竞争等问题，业务持续发展难度较大。

　　业务多元方面，以碧桂园服务为例，其正在试水直播电商与海淘等更加多元化的业务，围绕业主和客户的需求，不断深耕，以期获得更大的发展空间。近期，万物云也明确发布“万物研选”品牌，期待能传承万科物业30余年的服务基因，让“万物研选”给家装体验带来改变，顺利成长为万物云GROW板块的下一枝。此前，2021年12月30日，万物云宣布将租售服务平台朴邻发展并入“万物为家”品牌。万物云表示，没有放弃住宅物业场景的租售服务，万物为家除租售服务之外，还将增加房屋整体装修、局部修缮、美居焕新等服务，客户关系实力和数字驱动能力将倾斜至以“家”为核心的消费需求。

　　但随着细分领域头部公司的下沉，以及互联网与信息化的发展对壁垒的打破，物业原有的品牌积累或客户优势能否转化为新领域的胜势，尚需持续观察。此前，物业公司纷纷涌入酒类营销领域，但受限于渠道价格管控等多种因素，物业公司在此类领域竞争优势有限，效果并不理想。

　　领域延伸方面，近期，碧桂园服务旗下广东碧桂园广昆环境科技有限公司开始专注于“碧昆虫控”等领域。城市服务赛道继续火热，头部物业公司已经开始深耕，后来者则纷纷表示要加大投入与布局，以期在尚未变成红海的城市服务领域分得一杯羹。

　　独立发展与增强抗风险能力是上市物业公司能否在资本市场走出独立行情的关键，目前看来，这一目标仍然遥遥无期。