为优化土地要素资源市场化配置，深入推进建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场建设，徐州市于9月30日印发《关于促进建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场健康发展的实施意见》(以下简称《实施意见》)，规范建设用地使用权转让、出租、抵押的相关规则，该规定自2022年11月1日起施行，有效期5年。10月18日，市自然资源和规划局在徐州报业传媒大厦召开新闻发布会，通报《实施意见》有关情况。
满足市场需求
优化营商环境
会上，市自然资源和规划局党组成员、副局长谢小锋介绍了《实施意见》出台的背景和主要内容。
所谓土地一级市场，是国家作为土地所有者进行出让的行为，而土地二级市场则主要是土地使用权人之间的转让、出租和抵押等交易行为。
随着城市的快速发展，建设用地成为紧缺资源。而徐州市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场发展很不均衡，转让、出租二级市场业务发展较为滞后。同时，二级市场业务办理还存在管理体系不完善、交易规则不健全、交易条件不明确、监督管理不到位等问题，制约了建设用地二级市场的发展。
随着徐州市建设用地二级市场交易日益活跃，交易各方对统一规范的二级市场管理和交易规则需求强烈。去年徐州市土地一级市场网上交易平台升级改造时，预留了土地二级市场网上信息服务功能，建设用地二级市场交易可直接依托市公共资源交易中心现有的网上交易平台与不动产登记系统等实现资源共享和信息核准，形成集土地信息发布、文书审核、资金监管、公开竞价、合同签订及备案等功能于一体的综合性平台，提高交易和登记的办事效率。
明确交易对象
实施差别化税收
《实施意见》明确，建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，主要针对以土地交易为主，以土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。
在转让方面，将买卖、交换、赠与、出资、司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等各种导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让。其中，以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让，需经依法批准;以出让方式取得的国有建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，充分保障交易自由。
《实施意见》细化了土地分割、合并转让的条件，明确了禁止转让的情形等，同时重点提出，实施差别化税收政策，建立“以地控税、以税节地”长效管理机制，引导土地使用权人入市交易，提高土地利用效率和效益。依法落实减税降费政策，降低交易成本。
在出租方面，明确了出租的适用条件，以有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，出租后相关权利、义务仍由建设用地使用权人承担。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，规范申报缴纳工作，加强划拨取得建设用地使用权出租管理。
在抵押方面，对以划拨、出让、作价出资或入股方式取得的建设用地使用权抵押条件进行了明确。《实施意见》指出，放宽抵押限制，自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续。保障抵押权能，探索允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资，完善配套措施，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。
建设交易平台
健全市场体系
按照《实施意见》，徐州市将按照信息共享、互联互通的要求，尽快建立健全市场体系。着力完善土地二级市场规则，形成一、二级市场协调发展、规范有序、集约高效的现代土地市场体系。
建设交易平台。依托市公共资源交易中心现有的土地交易平台，实现与不动产登记、税务、金融、涉及建设用地使用权转移的司法处置、资产处置等数据信息汇集和共享，提供交易场所，办理交易事务。落实“放管服”改革要求，健全市场运行机制，大力发展“互联网+政务服务”，推进“一窗受理、 一网通办、 一站办结”，提高办事效率和服务能力。
规范交易行为。建立“信息发布—达成意向—签订合同一交易监管”的交易流程，对交易申请、发布信息、办理交易、缴纳价款、税费征收、不动产登记等程序作出具体规定，制定规范文书，引导规范交易。加强交易事中事后监管，对违反有关法律法规或不符合出让合同约定、划拨决定书规定的，不予办理相关手续。
强化市场监测监管。加强土地二级市场动态监测，推进信息系统建设，完善交易公告、结果公示、预警提示等功能，掌握市场动态，及时分析研判。建立公示地价体系，定期更新发布基准地价和标定地价。强化土地一、二级市场联动，加强土地投放总量、结构、时序等衔接，适时运用财税、金融等手段，加强市场整体调控，维护市场平稳运行。
市自然资源和规划局开发利用处副处长徐春鹏告诉记者，《实施意见》的出台完善了徐州市土地二级市场管理制度，将对完善徐州市二级市场交易规则、健全服务监管体系、促进土地要素流通、提高土地资源配置效率、提升节约集约用地水平起到积极促进作用。
