11月25日，北京市十五届人大常委会第四十五次会议表决通过《北京市城市更新条例》(下称《条例》)，《条例》自2023年3月1日起施行。《条例》提到，本市城市更新工作应坚持敬畏历史、敬畏文化、敬畏生态，实行“留改拆”并举，以保留利用提升为主，严格控制大规模拆除、增建。编制城市更新专项规划，应当向社会公开，充分听取社会公众意见。
实行“留改拆”并举
严控大规模拆除增建
《条例》明确了城市更新的定义和范围，即对本市建成区内城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，具体包括以保障老旧平房院落、危旧楼房、老旧小区等房屋安全，提升居住品质为主的居住类城市更新;以推动老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商业设施等存量空间资源提质增效为主的产业类城市更新;以更新改造老旧市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施，保障安全、补足短板为主的设施类城市更新;以提升绿色空间、滨水空间、慢行系统等环境品质为主的公共空间类城市更新;以统筹存量资源配置、优化功能布局，实现片区可持续发展的区域综合性城市更新;市人民政府确定的其他城市更新活动。
《条例》明确开展城市更新活动的基本要求，包括坚持先治理、后更新，与“疏解整治促提升”工作相衔接，与各类城市开发建设方式、城乡结合部建设改造相协调;完善区域功能，优先补齐市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施短板;落实城市风貌管控、历史文化名城保护要求，严格控制大规模拆除、增建，优化城市设计，延续历史文脉，凸显首都特色等。
涉及多个物业权利人
可协商确定实施方案
《条例》设立“城市更新主体”章节，其中明确了物业权利人在城市更新活动中的权利和义务。物业权利人可以向本市各级人民政府及其有关部门提出更新需求和建议;更新后依法享有经营权和收益权;城市更新项目涉及多个物业权利人的，依法享有相应的表决权，对共用部位、共用设施设备在更新后依实施方案享有收益权。同时，物业权利人在城市更新活动中，应当履行业主义务，参与共有部分的管理，对共同决定事项进行协商，执行业主依法作出的共同决定等。
《条例》多处体现“商量着办”。城市更新项目涉及多个物业权利人的，通过共同协商确定实施方案;涉及业主共同决定事项的，由业主依法表决确定。实施电线、电缆、水管、暖气、燃气管线等建筑物以内共有部分改造的，可以根据管理规约或者议事规则由业主依法表决确定。
此外，在城市更新过程中，需要对私有房屋进行腾退的，实施主体可以采取产权调换、提供租赁房源或者货币补偿等方式进行协商。城市更新项目范围内物业权利人腾退协议签约比例达到百分之九十五以上的，实施主体与未签约物业权利人可以向区人民政府申请调解。调解不成且项目实施涉及法律、行政法规规定的公共利益，确需征收房屋的，区人民政府可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律法规规定对未签约的房屋实施房屋征收。
老楼加装电梯由业主表决
业主确定费用分摊等事项
城市更新实施是《条例》中的“重头戏”，《条例》分类施策：实施首都功能核心区平房院落保护性修缮、恢复性修建的，可以采用申请式退租、换租、房屋置换等方式，完善配套功能，改善居住环境，加强历史文化保护，恢复传统四合院基本格局;按照核心区控制性详细规划合理利用腾退房屋，建立健全平房区社会管理机制。核心区以外的地区可以参照执行。
实施危旧楼房和简易楼改建的，建立物业权利人出资、社会筹资参与、政府支持的资金筹集模式，物业权利人可以提取住房公积金或者利用公积金贷款用于支付改建成本费用。
实施老旧小区综合整治改造的，经业主依法共同决定，业主共有的设施与公共空间，可以通过改建、扩建用于补充小区便民服务设施等。老旧住宅楼房加装电梯的，应当依法由业主表决确定。业主可以依法确定费用分摊、收益分配等事项。
实施老旧厂房更新改造的，在符合街区功能定位的前提下，鼓励用于补充公共服务设施、发展高精尖产业，补齐城市功能短板。在符合规范要求、保障安全的基础上，可以经依法批准后合理利用厂房内部空间进行加层改造。
探索实施建筑用途转换
鼓励设立城市更新基金
政策层面，《条例》提出，为了保障居民基本生活、补齐城市短板，实施市政基础设施改造、公共服务设施改造、公共安全设施改造、危旧楼房成套化改造的，增加的建筑规模计入各区建筑管控规模，可以由各区单独备案统计，进行全区统筹。
法规为相关探索留出了空间。本市探索实施建筑用途转换、土地用途兼容。市规划自然资源部门应当制定具体规则，明确用途转换和兼容使用的正负面清单、比例管控等政策要求和技术标准。存量建筑在符合规划和管控要求的前提下，经依法批准后可以转换用途。鼓励各类存量建筑转换为市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施。公共管理与公共服务类建筑用途之间可以相互转换;商业服务业类建筑用途之间可以相互转换;工业以及仓储类建筑可以转换为其他用途。(蒋若静)
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