城市更新立法提速 重大项目批量落地多元化投融资机制加快构建

　　今年以来，城市更新立法再提速。《北京市城市更新条例(征求意见稿)》(下称《条例》)近日发布并面向社会公开征求意见。这意味着北京成为继深圳、广州、上海之后，第四个针对城市更新立法的一线城市。此外，南京也将城市更新立法提上日程。

　　立足于扩大有效投资，不少地方还在加快酝酿并批量落地城市更新项目，并纷纷成立城市更新专项资金、产业基金等。包括财政资金、金融贷款、社会资本在内的多元化投融资机制正在加快构建。

　　城市更新立法提速

　　《条例》近日正式发布并面向社会公开征求意见。《条例》起草说明显示，城市更新立法是推进城市更新制度化建设的客观要求，从北京城市更新的实践支撑和政策基础来看，立法的基本条件已比较成熟。《条例》明确了5大类12项更新内容，包括居住类、产业类、设施类、公共空间类和区域综合性城市更新。

　　这意味着，北京成为第四个针对城市更新立法的一线城市。公开资料显示，2021年3月起，《深圳经济特区城市更新条例》开始施行;2021年7月，《广州市城市更新条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见。2021年9月，《上海市城市更新条例》开始施行。

　　今年以来，城市更新立法持续提速。《辽宁省城市更新条例》自2月1日起施行。南京也将城市更新立法提上日程。为了让城市更新可以顺利实施，南京提出研究出台南京城市更新管理办法，逐步建立南京城市更新政策“工具箱”，适时启动城市更新立法研究。

　　从立法内容看，各地城市更新侧重点有所不同。比如，北京指出，北京城市更新进入减量双控、以存量更新为主的新阶段。上海强调城市更新应当坚持“留改拆”并举、以保留保护为主的原则。广州重点关注解决“拆迁难”等问题。

　　中国国际经济交流中心经济研究部副部长刘向东表示，“十四五”规划纲要提出要实施城市更新行动。在此背景下，许多城市制定城市更新实施方案，北上广深一线城市更是制定城市更新条例，为解决城市更新中的难点、堵点设定法规依据，从而指导城市更新行动依法合规推进。在一线城市率先行动下，各地有望加快跟进，因地制宜制定相应的城市更新法规，推进城市更新行动进入法治化保障的新阶段。

　　重大项目频频落子

　　“我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，内需潜力巨大。”住房和城乡建设部部长王蒙徽此前在新闻发布会上说。据不完全统计，截至2021年底，全国411个城市共实施2.3万个城市更新项目，总投资达5.3万亿元。

　　而根据全国工商联房地产商会城市更新分会调研和估算，城市更新过程中将撬动十万亿级的内需空间。

　　进入2022年，城市更新项目频频落子。今年5月底，上海发布《加快经济恢复和重振行动方案》，城市更新成为一项重点内容。方案提出“未来将加强城市更新规划编制、政策支持和要素保障，年内新启动8个以上城中村改造项目。”

　　青岛今年启动实施城市更新和城市建设三年攻坚行动。一季度在建项目已达到641个，完成计划任务的124%。烟台今年全面推进12项城市更新重点项目。截至目前，6个项目已开复工，其他6个项目已开展设计、招标、前期手续办理等工作。成都在持续推进50个既有片区更新项目基础上，新启动片区更新项目30个以上、改造老旧小区600个以上。广州2022年涉及城市更新类的重点项目有54个，合共总投资额超过一万亿元。

　　此外，根据近日公示的《滨海新区城市更新专项规划》，到2025年，滨海新区将重点实施十大城市更新项目，总规模将达到15至18平方公里，预计项目总投资达1000亿元左右。

　　“城市更新项目的加快落地，一是有利于优化城市结构、完善城市功能，改善城市居住环境，提高居民生活质量。二是有利于进一步挖掘投资潜力，城市更新中的优质项目可以形成较大的投资规模。三是可以推动城市中新产业、新业态发展，激发城市新的经济活力。”中国银行研究院研究员范若滢表示。

　　不过，范若滢也提出，在实施城市更新行动过程中，要结合不同城市具体特征，进行城市更新相关规划，解决城市发展问题;深入关注城市不同主体的诉求，进行系统性、全局性、协同性设计，真正改善居民生活环境。

　　刘向东强调，推进城市更新项目落地，要坚持“留改拆”并举，采用小规模、渐进式、可持续的更新模式，依法依规对未签约的部分留守户实施房屋征收。城市更新项目的征收补偿也要依法依规推进，确保拆迁补偿的利益平衡问题，避免变成简单的土地收储和商业开发行为。

　　多路资金加快进入

　　面对规模巨大的城市更新项目，如何完善包括财政资金、社会资本等在内的多元化投融资机制同样成为关注焦点。

　　记者了解到，辽宁省财政安排城市更新专项资金5亿元，遴选出绿色低碳、历史文化、城市活力、安全韧性、老旧小区改造等五大类40个优质项目予以支持;筹措省以上保障性安居工程专项补助资金36.7亿元，支持棚户区改造1109套。

　　烟台通过成立城市更新基金、银行贷款、发行专项债等方式，全市累计达成融资意向1249.58亿元，已获批298.38亿元，实际到位90.97亿元。

　　此外，河北提出，整体运作城市更新项目，争取政策性银行、商业银行的双重信贷支持，整体推动城市更新单元内市政基础设施、公共服务设施配套水平的提升。天津提出，支持社会资本参与城市更新项目的体检评估、规划设计、投资建设、运营管理全过程，开展产业导入、配套服务等经营活动。

　　“要进一步完善投融资机制，解决城市更新资金来源问题。”刘向东认为，可根据项目特点分类分级进行投融资设计，如对准公共品的城市更新项目可采取PPP等模式吸引社会资本参与，对具有较强公益性特征的更新项目可由政府配套资金和发行城市更新专项债融资，并在运营方面委托专业公司进行维护经营，对具有营利性的更新项目也可以由国有企业为主体进行投融资或者直接交给地产开发商为主进行商业化开发。

　　对于投资来源，范若滢建议，一是鼓励商业金融机构创新金融产品，通过债权、股权、资产支持计划等多种方式解决项目资金压力较大问题;二是更大程度发挥政策性金融作用，通过专项建设基金等措施对城市更新项目进行支持;三是在合法、合规前提下引导、鼓励金控平台、信托公司等多方机构参与，提高社会资本参与积极性。(班娟娟)