从“三轮”到“五轮” 土拍市场又有新动向

　　时至年底，也到了土地市场的冲刺阶段。

　　在刚刚收官的北京四批次集中供地中，地价、现房销售面积双双触顶成交。在业界看来，北京四批次土拍热度一定程度上超出预期，或为土地市场带来新的信号。

　　北京第四批集中供地热度超预期

　　11月29日，北京市为期两天的第四批集中供地落下帷幕，集中出让的6宗地块全部成交，总面积约14.86万平方米，总建面31.93万平方米，起始价123亿元，成交总价135亿元。整体成交溢价率约为9.85%，相较于前三轮的4.46%、5.35%、6.06%有所上升。

　　朝阳区仍是本轮土拍的热点。共出让的6宗住宅用地中，朝阳区3宗，门头沟1宗，石景山1宗，通州1宗，其中压轴出场的朝阳区3宗地均以上限价格成交。

　　克尔瑞分析指出，本轮北京土拍的整体溢价率不仅是今年最高的一轮，也是第四轮集中供地整体溢价率最高的城市，为目前的市场注入了信心。

　　北京本轮土拍也体现了更多的亮点和诚意。首先，第四批供地兼顾刚性和改善性住房需求，大部分项目不再设置“90/70”户型限制要求，以多元化的产品供应契合多样化的市场需求。

　　另在土拍出让政策方面，6宗地块均设置了竞现房销售面积环节及竞“现房销售”面积的上限。首次在指导价的确定上对期房销售和现房销售区别定价，如石景山区古城地块预售指导价为7.58万元/平方米、现房销售指导价为7.88万元/平方米。

　　在中指研究院土地事业部研究负责人张凯看来，北京四批次土拍热度一定程度上超出预期，主要受到三方面的影响。

　　一是目前全国房地产市场仍未企稳，北京、上海等个别城市由于房地产市场热度尚好，是当下房企为数不多的投资选择;二是在今年四批次前北京全年涉宅用地仅成交49宗，同比去年全年的64宗减少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投资任务，都希望在今年四批次有所斩获和补仓;最后，北京的很多城投类企业均具备操盘开发能力，本次也积极参拍。

　　截至目前，北京今年四轮集中供地共计出让约228万平方米住宅用地，总规划建筑面积约485万平方米，揽金超1615亿元，低于去年的成交总金额1905亿元。

　　分析认为，11月以来，多项支持房地产企业融资政策陆续落地，支持房企融资“三支箭”格局已经形成。对于房企恢复正常的经营、投资有一定的促进作用，反应在土地市场上，预计将在北京、上海、深圳等一线城市率先有所体现。

　　多地推出第五批次集中供地计划

　　同日，杭州、武汉等地的第四轮集中土拍也收官，无锡更是率先完成第五轮集中土拍，城市之间表现出了不同的特点。

　　杭州第四轮集中土拍成交8宗涉宅地块，成交总金额98.9亿元。其中，有3宗地块触及“封顶”摇号，有4宗以底价成交，还有1宗地虽未达到“封顶”，但溢价率也达到10.75%。

　　在中指研究院华东分院常务副总高院生看来，杭州本轮供地表现热度分化依旧。4宗底价成交的多位于富春、场口、河上等远郊区域;3宗加价至封顶，地处热门板块的四堡七堡地块和世纪城核心区01号地块是争夺焦点。

　　武汉第四批次土拍中，7宗涉宅用地里，一宗已官宣延期至12月20日竞拍，剩余6宗地块均底价成交，本次土拍合计揽金45亿元。拿地大户仍为地方国资，拿地金额占比达55%，央国企29%位居次席，民企拿地金额占比仅16%。

　　无锡则成为首个完成今年第五轮集中土拍的城市。据了解，此次出让的14宗地全部底价成交，总成交金额为224亿元，全年完成率96%。

　　“随着本次土拍落幕，无锡完成本年度供地计划。”张凯指出，从拿地企业结构来看，央国企几乎退出了无锡的土拍市场，地方国资企业拿地金额占比超过70%。预计后续将有更多地方国资的地块引入市场化运作房企代建或联合开发。

　　值得关注的是，不同于2021年22城步伐统一地“只卖三次地”，今年不仅多地早早宣布将集中供地次数增加至四次，更是有不少诸如无锡的城市已经安排上了五轮土拍。

　　11月30日，长沙市国土资源网上交易系统发布《长沙市国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》，正式开启长沙市2022年第五批次集中供地，共挂牌13宗国有建设用地。另有南京、武汉、苏州等地也推出了第五批次集中供地计划，部分地区出让地块总金额较高。

　　业内分析认为，未来土拍的“多次少量”或成常态。