2022年北京第四批集中供地收官 朝阳3宗地触顶成交

　　11月29日，北京2022年第四批集中供地现场竞拍如期举行。本批次共出让6宗住宅用地，其中朝阳区3宗，门头沟1宗，石景山1宗，通州1宗，总建设用地面积约14.86万平方米，总规划建筑面积约31.93万平方米。

　　天气降温但土拍市场热度不减，此次出让6宗地块共计揽金135.215亿元，多家房企积极参与竞买，朝阳区3宗地均以上限价格成交，分别被“保利、建工”联合体、三元嘉业、金隅收入囊中。中建系房企收获了石景山区和门头沟区的两宗住宅用地，而通州区永顺镇的一宗宅地被城建兴华摘得。

　　据记者统计，今年北京四轮集中供地共计出让约228万平方米住宅用地，总规划建筑面积约485万平方米，揽金超1615亿元，低于去年的成交总金额1900亿元。此外，有消息称北京年内或将进行第五次集中供地。业内人士表示，未来“多次少量”或成常态。

十余主体竞逐朝阳 3宗地触顶成交

　　三批次未供地的朝阳区此次拿出了3宗住宅用地，房企争夺最为火热。其中平房乡两宗地块相邻，位于东五环外朝阳北路与黄渠路(规划)交汇处两侧，地块南侧不远处为地铁6号线黄渠站，公共交通较为便利。周边有双桥万达广场、和锦汇、龙湖长楹天街、朝阳大悦城等配套，生活氛围浓厚。

　　两个地块土地容积率均为2.5，销售指导价均为8.5万元/平方米。地块周边近两年无住宅用地供应，目前也没有新房项目在售。周边有次新房保利首开和锦薇棠、朝青知筑等，二手房挂牌价格在9万元/平方米左右。

　　今天上午平房乡棚户区改造和环境整治项目(一期)PF-44地块率先开拍，参与竞买的主体达到10家。开拍前挂牌竞价已出价10轮，开拍后金隅、中建玖合、三元嘉业等主体轮番报价，迅速触达土地合理价格上限及现房销售面积上限，最终“保利、建工”联合体通过摇号成为最后的幸运儿。土地成交价25.53亿元，溢价率15%，现房销售面积1万平方米。

　　平房乡棚户区改造和环境整治项目(一期)PF-45地块争夺则更为激烈，中建集团旗下5家地产子公司以及三元嘉业、城建兴华、首开、金地等14家主体同场竞技，是本次竞买主体最多的一宗地块。另外，竞买者中还有一个新面孔京宸盛汇，为今年11月新注册的北京民营企业。

　　现场竞拍在迅速触达地价上限24.38亿元和现房销售面积上限1万平方米后，以摇号方式确定了三元嘉业为竞得者。三元嘉业是首农集团旗下的地产企业，为北京市属国企，此前曾开发过海淀区首个自住型商品房海淀·嘉郡等项目。在近两年北京的集中供地中三元嘉业虽然多次报名，但一直未有斩获。此次摘得平房乡这宗热门地块，应该拿出什么样的产品，将是三元嘉业的新课题。

　　9家主体参与了崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目29-321地块的竞拍，好运加持的金隅在最终的摇号中胜出，以32.315亿元和3.5万平方米现房销售面积拿下该地块。

　　这一地块容积率为2.22，销售指导价为8.5万元/平方米。地块北侧是今年6月第二批集中供地出让的望京樾和中建宸园。据悉，望京樾开盘十天销售额近60亿，稍晚开盘的中建宸园首期洋房也已基本售罄。两个项目的好成绩让本次出让的新项目更受市场瞩目，而仍处在望京辐射区新盘“红海”中的部分项目或许将遭受更大的竞争压力。

中海补仓石景山古城 销售指导价期、现房区别定价

　　最后出场的石景山区老古城综合改造土地一级开发项目1608-626地块在5次出价后，被中海新城以28.4亿元摘得，溢价率5.58%。该地块位于西五环外，临近地铁1号线古城站，周边配套较为齐全。

　　石景山可以说是中海的“主场”，深耕十余年，打造了中海金石公馆、中海寰宇天下、长安云锦、中海天钻、中海云庭等十多个项目。在售的中海寰宇天下·天赋临近本次出让的地块。

　　值得一提的是，该地块首次设置了两种销售指导价，预售指导价为7.58万元/平方米，现房销售指导价为7.88万元/平方米。北京链家研究院资深分析师岳微指出，差异化的期、现房指导价格既解决房企现房销售资金压力问题，也符合房地产市场健康良性发展的客观规律。中指研究院土地事业部研究负责人张凯则认为，对期房销售和现房销售区别定价，对于房价上涨给出了一定的空间，也为房企的资金成本提供了一定的“补偿”。

　　除了今天现场竞拍的4宗地外，28日门头沟区永定镇南区棚户区改造和环境整治项目MC00-0015-6050地块被“中建五局、中建方程”联合体以7.9亿元底价摘得。该地块建设用地面积23004.15平方米，建筑控制规模 32205.81平方米，容积率为1.4，销售指导价6.1万元/平方米，有业内人士预计项目将规划低密度的叠拼等类别墅产品。目前周边二手房丽景长安均价在4.5万元/平方米左右，大户型的华润西山墅价格则在4.6万元/平方米左右。

　　通州永顺镇邓家窑及永顺村南部地块土地一级开发项目FZX-0501-6007地块则被城建兴华以16.69亿元收入囊中。该地块容积率2.0，是本批次地块中唯一限制套内70/90的一宗。销售指导价6.5万/平，位置在北京物资学院西侧，近地铁6号线物资学院路站。临近的新房项目有石榴春和景明，销售均价约7万元/平方米。

体量小热度高 北京或加推第五批

　　尽管出让土地数量不多，但此次土拍热度并不低。

　　岳微表示，虽无内环地块，但多数地块均邻近轨道交通线、生活配套完善且居住界面成熟，切实实现“职住平衡”，符合购房者居住需求。叠加“第二支箭”、“金融16条”等政策利好，开发企业融资环境改善、信心提升，此次土拍热度不减。

　　张凯也认为北京四批次土拍热度一定程度上超出预期。分析其原因，他认为有三个方面：其一，目前全国房地产市场仍未企稳，北京、上海等个别城市由于房地产市场热度尚好，是当下房企为数不多的投资选择，本次全国各地多个中建系房企齐聚北京参拍，也从侧面反映出这一点。其二，在今年四批次以前，北京全年涉宅用地仅成交49宗，同比去年全年的64宗减少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投资任务，都希望在今年四批次有所斩获和补仓。其三，北京的很多城投类企业均具备操盘开发能力，本次也积极参拍，这与其他城市城投托底拿地的逻辑完全不同，也因此将本次土拍热度推上了新的台阶。

　　第四批集中供地顺利收官的同时，市场传出北京将举行本年度第五次集中供地的消息。据未来科学城集团官方微信公众号显示，昌平区将在北京第五批次供地中供应1宗位于未来科学城西区信息园二期的住宅用地。

　　除北京外，南京、武汉、无锡、苏州等城市都已公布了今年第五批次集中供地计划，其中武汉市土地交易中心还表示将适时发布本年度第六批次集中供地公告。

　　已实行近两年的集中供地制度正在变得更加灵活，中指研究院分析人士指出，部分城市放宽集中供地次数限制，未来“多次少量”或成常态。

　　而土地供应的调整或许更加适应市场需求。睿和智库研究认为，如果能因城施策，及时调整供地模式，对市场来说是件好事。当下放松，甚至退出集中供地政策，恢复常态化供地，从地方政府的角度上来说，有助于地方政府随市场变化调整供应结构、频率，减少土地流拍现象，进一步提振土地市场的交易活跃度，找回曾经的“信心”。对企业而言，常态化供地可以使得拿地更加灵活。通过降低土地供应的集中度，为房企降低短期内的资金压力，提升房企拿地积极性。

(央广网房产制图)