@江西业主 业委会如何成立 小区收益归谁？《规则》来了

　　

　　业主大会、业委会如何成立?业主大会要履行哪些职责?小区共有收益归谁?主要用在哪里?业主如何有效投票?为进一步规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主合法权益，近日，江西省住房和城乡建设厅根据全省实际，制定《江西省业主大会和业主委员会指导规则(试行)》(以下简称《规则》)，对业主大会和业主委员会的成立、选举、换届、日常活动进行指导、协助和监督。

　　业主可以设立业主大会选举业主委员会

　　什么是业主?《规则》明确，依法登记取得或者通过以下情形取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主：(一)因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让的，自法律文书或者征收决定等生效时;(二)因继承取得物权的，自继承开始时;(三)因合法建造房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时。

　　基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位为业主。

　　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

　　街道办事处(乡镇人民政府)应当落实属地管理责任，会同市、县(区)人民政府有关部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，建立健全党建引领下的居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制。

　　十名以上业主可联名申请召开首次业主大会

　　《规则》要求，一个物业服务区域内，房屋出售并交付的专有部分面积占建筑物总面积百分之五十以上的，建设单位应当在三十日内向房屋所在地的街道办事处(乡镇人民政府)提出召开首次业主大会的书面报告。

　　建设单位未及时书面报告的，以及未成立业主大会的原有住宅项目，十名以上业主可以联名向街道办事处(乡镇人民政府)提出召开首次业主大会的书面申请。街道办事处(乡镇人民政府)也可以根据物业服务区域实际情况指导和监督居(村)民委员会主动发起成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会。

　　划分为一个物业服务区域分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。

　　街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到成立业主大会的书面报告或者书面申请后十日内，向所在地物业管理主管部门、建设单位或者物业服务企业核实是否符合召开首次业主大会会议的情形。符合的，应当在收到书面报告或者书面申请后六十日内组织、协调成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会。不符合的，应当告知原因，并及时在该物业服务区域显著位置公示。

　　筹备组一般由业主代表、建设单位代表、物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会代表组成。筹备组人数应当为七至十一人单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。

　　筹备组中业主代表应当具有业主身份，并符合业主委员会成员候选人条件，由业主自荐或者推荐产生。业主自荐或者推荐时，应当说明进入筹备组中业主代表的姓名、年龄、职业、工作单位、联系方式、不动产登记信息等。街道、社区党组织应当加强对筹备组中业主代表人选的审核把关。鼓励自荐或者推荐中共党代表、人大代表和政协委员身份的业主参加筹备组。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。

　　街道办事处(乡镇人民政府)应当将确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业服务区域内显著位置公示七日以上。

　　可在线上表决平台投票 票选信息留存五年以上

　　组建好业主大会后，有哪些职责需要履行?《规则》要求，业主大会有以下职责：制定和修改业主大会议事规则;制定和修改管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;使用建筑物及其附属设施的维修资金;筹集建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主大会作出决定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定本条前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　业主大会会议表决可以采用集体讨论、书面征求意见或者线上业主大会表决平台进行。首次业主大会的表决票选项应当明确为同意、反对和弃权三项，业主大会议事规则可以约定增加同意多数票意见的表决票选项。

　　业主大会会议采取书面方式表决的，投票箱应当放置在有摄像装置的位置，摄像图像资料保存不少于三十日。开启票箱和统票时，应当有各不少于二名的业主代表和居(村)民委员会代表参与现场监督。

　　线上业主大会表决平台应当满足实名认证的条件。通过线上业主大会表决平台召开的业主大会的各类事项表决情况应当建立电子档案管理，并向当事人开通免费查阅服务。

　　业主大会会议采取记名投票方式进行表决，不得对未公示的议题进行表决。业主大会会议有多项议题，业主仅就部分议题进行投票表决，视为进行有效投票，纳入该议题投票结果的计算。同一业主在投票期限内只能行使一次投票权，投票后不得更改。业主可以委托他人参加业主大会会议。

　　公告期内无异议的，业主大会组织者应当在十日内，将表决情况报告以及业主的选票、表决票和书面委托书等资料移交至居(村)民委员会保管以备查询，保管期限不少于五年。采用线上业主大会表决平台的，业主投票信息保存应当不少于五年。

　　小区收益属于业主共有优先用于补充维修资金

　　小区共有部分所产生的收入，到底归物业还是业主共有?《规则》也给出了答案。

　　《规则》提出，业主大会决定利用共有部分开展经营活动的，可以授权业主委员会管理，也可以以合同方式委托物业服务企业或者其他经营主体经营。

　　利用共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，收益属于业主共有。业主共有部分收益应当优先用于补充建筑物及其附属设施的维修资金。

　　业主共有部分收益应当单独列账。业主大会应当设立业主共有资金账户，共有资金账户由业主委员会管理。

　　物业服务区域专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主对共有部分收益收支情况提出书面异议的、业主大会决定或者业主大会议事规则作出约定的，业主委员会应当委托第三方机构对共有部分收益等共有资金进行审计，审计费用在共有部分收益中列支。

　　建设单位拒不协助成立业主大会将被记录信用档案

　　建设单位拒不履行协助筹备成立业主大会相关义务的，业主、筹备组可以向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)报告，由街道办事处(乡镇人民政府)将核实情况书面抄送县(市、区)人民政府物业管理主管部门，县(市、区)人民政府物业管理主管部门应当责令其限期改正;逾期未改正的，县(市、区)人民政府物业管理主管部门应当依法依规处理，并记录信用档案。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违法活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

　　业主大会可以设立业主监事会或者独立监事，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。业主监事会或者独立监事的职责、任期、成员构成、成员选举或者终止办法等由业主大会议事规则作出约定。(王纪洪 郑周贇)