2020楼市透视 稳中向好 景气指数回升

　　商品房销售额突破17万亿元，商品房销售面积突破17亿平方米……国家统计局近日发布的《2020年1~12月份全国房地产开发投资和销售情况》向外界展示了2020年我国房地产行业的运行情况。

　　专家认为，虽遭遇疫情，但房地产行业逆势而上，各项指标保持稳健，房地产开发景气指数持续回升。展望未来，房地产发展仍会保持稳定基调，尤其是近日上海、深圳相继出台楼市调控政策，显示了主管部门“房住不炒”的决心。

　　也有专家表示，行业再次突破“双17”概率较小，需要重点关注的是2020年地价上涨给未来房价带来的上涨压力、集中“竣工潮”来临带来的房企销售压力。

　　开发投资创新高

　　反弹增长显韧性

　　2020年全国房地产开发投资再创历史新高，达到141443亿元，比上年增长7%，增速比1月至11月提高0.2个百分点，比上年回落2.9个百分点。其中，住宅投资104446亿元，增长7.6%，增速比1月至11月提高0.2个百分点，比上年回落6.3个百分点。

　　回顾历年数据，2005年全国房地产开发投资仅为15909亿元，2010年达到48259亿元。从2011年开始，全国房地产开发投资增速开始加快，由当年的61797亿元增长至2015年95979亿元。2016年全国房地产开发投资突破10万亿元大关，达到102581亿元。

　　“开发投资数据是房地产市场景气度的重要指标，通过这些数据我们可以对市场有一个基本判断。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2020年全国房地产开发投资额月度走势特点为“走出负区间、稳中向好、增速适度”。这体现了房地产市场“稳”的导向，也对宏观经济和产业经济的稳定发展创造了较好的条件。预计2021年此指标继续趋稳，依然可以处于5%至10%。

　　诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，房地产开发投资增速连续7月正增长，呈现稳中向好态势，但仍未恢复至2019年增速水平。预计2021年开发投资增速将会延续稳定态势，房地产开发投资稳中向好。

　　分地区看，2020年东部地区房地产开发投资74564亿元，比上年增长7.6%，增速比1月至11月提高0.2个百分点；中部地区投资28802亿元，增长4.4%，增速提高0.8个百分点；西部地区投资32654亿元，增长8.2%，增速回落0.1个百分点；东北地区投资5423亿元，增长6.2%，增速持平。

　　由此可知，2020年东部地区的房地产开发投资金额最多，西部地区的房地产开发投资增速最快。2020年以来，东部地区、西部地区房地产市场率先恢复，土地市场表现也比较突出。2020年土地出让金排名前十的城市中，有7个东部地区城市、2个西部地区城市、1个中部地区城市。其中东部地区的长三角经济圈表现亮眼，比如2020年上海土地出让金高达2941亿元，位居全国第一；排在第二位的是杭州，其2020年的土地出让金为2573亿元。

　　国家统计局数据显示，2020年12月，房地产开发景气指数为100.76，比11月提高0.21点。自7月突破100以来，该指标持续回升。展望2021年，方正证券认为，2020年年初受疫情影响全国房地产投资基数较低，因此预计2021年第一季度投资同比增速将较高，但后续由于受制于“三道红线”融资新规和房贷集中度管理制度的出台，投资增速将放缓，整体土地投资保持谨慎，企业投资表现将较大程度取决于资金面的情况，出现明显分化。但是由于地方政府财政压力较大，预计供地意愿会增强从而导致土地市场的热度不一定会有大幅下滑。预计2021年全年投资呈现“前高后低”的趋势，但增速将低于2020年，预测为4.6%至5.5%。

　　警惕地价上涨效应

　　“竣工潮”或将来临

　　全国房地产开发投资金额再创新高，它主要由哪方面的投资支撑呢?方正证券认为，2020年全国房地产开发投资主要是由建筑安装投资来支撑的，尤其是8月融资新规后，建筑安装投资的支撑对冲了土地投资的下滑，从而保持了整体投资的稳定。2020年房地产开发企业房屋施工面积926759万平方米，同比增长3.7%，创历史新高，使得整体投资具有较强的韧性。

　　在土地投资方面，土地成交价款虽然同比增长，但是购置面积有所下滑。2020年房地产开发企业土地购置面积25536万平方米，比上年下降1.1%，降幅比1月至11月收窄4.1个百分点；土地成交价款17269亿元，增长17.4%，增速比1月至11月提高1.3个百分点。

　　方正证券认为，2020年受到疫情以及行业政策波动影响，房地产投资在上半年逐渐修复，下半年逐步走高企稳。2020年年初疫情影响之下，土地投资全面停滞，随着疫情控制、销售修复显著，二季度成为房企拿地“窗口期”，房企纷纷加大投资力度。但6月之后，整体拿地力度有所放缓。8月末“三道红线”融资新规出台，再次对房企土地投资意愿和新开工意愿产生负面影响。

　　严跃进表示，根据国家统计局公布的土地购置面积和土地成交价款计算可得，2020年全国土地均价为每平方米6763元，同比涨幅为18.7%，地价涨幅较大。后续需要积极稳地价，尤其是需要出台各类限价政策。地价上涨也可能会对2021年的房价产生一定的影响。

　　国家统计局数据显示，2020年全国房屋新开工面积224433万平方米，下降1.2%，降幅比1月至11月收窄0.8个百分点，上年为增长8.5%。其中，住宅新开工面积164329万平方米，下降1.9%。房屋竣工面积91218万平方米，下降4.9%，降幅比1月至11月收窄2.4个百分点，上年为增长2.6%。其中，住宅竣工面积65910万平方米，下降3.1%。

　　方正证券认为，2020年房企新开工面积呈现“N”字型趋势。疫情防控期间的停工导致房企在二季度加快项目新开工进度，弥补疫情延后的施工计划以及保障后续的新房供应。同时多地下调了预售证的取证标准，进一步使得3月至7月新开工增速逐月迅速提升。8月融资新规发布后，各大房企处于对政策的观望态度，整体拿地新开工意愿短期内有明显回调。但外部融资收紧后，房企更加依赖于自身的销售回款，促使房企进一步抢开工、抢销售，这也符合历来房地产政策收紧后短期内新开工提升的规律。

　　贝壳研究院高级分析师潘浩认为，新开工及竣工面积走势保持同方向变化是市场健康的表现。自2017年起新开工面积与竣工面积走势产生背离，这主要是受2016年年底房企融资渠道收紧影响，房企开始采用高周转的方式增加现金流动性，2019年竣工面积小幅增长，但相对于较高的新开工面积而言，仍有较大差距。当前竣工面积已经达到近十年低位水平，在今年较高的开工面积拉动下，预计明年竣工面积降速或将收窄。

　　方正证券同样认为，近几年来销售面积与竣工面积存在较大差距，2020年施工规模也创下新高，竣工节点只是有所延迟，但集中竣工潮仍会到来，2021年仍将会是竣工大年。预计2021年新开工面积规模将继续低位，全年增速-5%。

　　销售额突破17万亿元

　　未来成交规模或回落

　　2020年1月至12月，商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%，增速比1月至11月提高1.3个百分点，上年为下降0.1%。其中，住宅销售面积增长3.2%，办公楼销售面积下降10.4%，商业营业用房销售面积下降8.7%。

　　陈霄表示，2020年12月商品房销售面积同比增速较上月继续扩大，且全年累计同比增速好于上年同期水平，显现年底翘尾行情。进入年底冲刺期，房企加速推盘出新，促销及优惠力度加大，市场行情持续转好。单月数据来看，12月商品房市场量升价跌行情持续，单月销售面积25252万平方米，环比上涨2.5%，单月销售价格为每平方米9759元，环比下跌1.1%，连续3个月环比下降。进入年底的时间节点，加之房企在“三道红线”的重压之下，销售回款压力加大，纷纷采取以价换量的方式。

　　2020年商品房销售额173613亿元，增长8.7%，增速比1月至11月提高1.5个百分点，比上年提高2.2个百分点。其中，住宅销售额增长10.8%，办公楼销售额下降5.3%，商业营业用房销售额下降11.2%。

　　回顾历史数据，2005年全国商品房销售额仅为17576亿元；2010年突破5万亿元，达到52721亿元；2016年突破10万亿元，达到117672亿元；2019年则突破15万亿元大关，达到159725亿元。展望2021年，经济学家马光远曾表示，商品房销售额再突破17万亿元的概率不大，目前国家在大力推进住房租赁市场建设，2021年房地产市场将会是相对稳定的一年。

　　分地区来看，2020年东部地区商品房销售面积71311万平方米，比上年增长7.1%，增速比1月至11月提高1.8个百分点；销售额95690亿元，增长14.1%，增速提高1.5个百分点。中部地区商品房销售面积49078万平方米，下降1.9%，降幅收窄1.4个百分点；销售额35854亿元，增长1.0%，1月至11月为下降1.4%。西部地区商品房销售面积48628万平方米，增长2.6%，增速提高0.7个百分点；销售额36257亿元，增长5.1%，增速提高0.7个百分点。东北地区商品房销售面积7069万平方米，下降5.8%，降幅收窄1.7个百分点；销售额5812亿元，下降1.5%，降幅收窄1.7个百分点。

　　方正证券认为，2020年东部地区市场保持较高热度，尽管下半年调控政策加码，但全年成交实现7.1%的正增长(2019年增速为-1.5%)；中、西部地区市场受疫情影响显著，市场明显走弱。2020年不同能级城市行情相对独立，疫情加剧了区域间的分化，高能级城市热度居高不下，多数低能级城市市场需求增长乏力。从房价角度来看，全年的销售均价为每平方米9860元，同比增长5.9%，增速较2019年全年收窄0.7个百分点，尤其是9月以来房价持续回落，整体稳房价的效果显著。预计2021年整体成交规模将小幅回落，增速在-2.5%至-3.1%。不同区域、不同城市分化延续，一线和部分有潜力的二线市场销售有望保持增势，回调压力主要集中在前期需求透支严重、基本面缺乏支撑的部分二线和多数三四线城市。

　　事实上，2021年以来上海、深圳等城市的房地产市场活跃度明显增加，为此两座城市分别出台了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，升级楼市调控。严跃进认为，此类政策出台，有助于打击各类违法违规行为，真正促进房地产市场的健康发展。

　　房企资金面显著改善

　　“加速分化”是未来关键词

　　2020年，房地产开发企业到位资金193115亿元，比上年增长8.1%，增速比1月至11月提高1.5个百分点，比上年提高0.5个百分点。其中，国内贷款26676亿元，增长5.7%；利用外资192亿元，增长9.3%；自筹资金63377亿元，增长9.0%；定金及预收款66547亿元，增长8.5%；个人按揭贷款29976亿元，增长9.9%。

　　海通证券认为，2020年房地产开发企业到位资金同比增速(8.1%)超过房地产开发投资同比增速(7%)，这表明行业资金状况较前期有显著改善。2020年下半年以来，房企到位资金持续为正，复苏节奏加快。虽然有“三道红线”约束，但整体流动性偏宽松，部分城市预售政策也并未收紧。同时，房企土地购置面积同比处于负增长态势。以上因素造成资金面持续转好。

 

　　潘浩认为，2020年房企资金状况持续改善，但从长期来看，房企到位资金增速处于稳定区间。2020年上半年为应对疫情帮扶企业纾困，给予相对积极的宽松政策，使得房企融资情况短暂好转，但随着个别城市融资收紧、“三道红线”以及年底央行、银保监会调整银行业金融机构房地产贷款比例，对银行业金融机构建立房地产贷款集中度管理制度，目的都是限制银行贷款过多流向房地产市场，这也说明2021年房地产金融监管继续从严。

　　虽然包括贝壳研究院、方正证券在内的多家机构认为2021年房企融资监管持续从严，但是2021年1月房地产行业便出现了“发债潮”。据不完全统计，截至1月20日，包括碧桂园、世茂、旭辉、新城等超过30家房企发行债券。对此，潘浩认为，历年首月均为房企债券融资的高峰，2019年至2020年两年首月发债规模分别为1626亿元与1721亿元，其中2020年首月发债规模为全年峰值，因此2021年首月债市火热符合传统预期。其次，2021年房企融资新规与银行金融机构的集中度管理均处于过渡期中，金融监管更趋严格，房企对金融环境预期紧张，故而将会加快新年发债节奏，抢跑债市。

　　方正证券认为，2021年房地产行业的核心词将会是“加速分化”，包括城市分化、房企分化、土地资源分化、利润率分化、估值分化等。2020年楼市在疫情的影响下短暂受挫后快速复苏，整体商品房销售规模实现了2.6%的正增长，扭转了2019年同比微跌的态势，主要受益于疫情后信贷宽松和改善性需求的释放。市场分化进一步加剧，东部地区一枝独秀，增速高达7.1%，其余地区的增速均有所放缓。高能级城市、核心地段的优质土地将继续成为房企关注重点。