赵燕菁：第二次城市“大分流”前的财务必修课丨城市更新大讲堂

　　“中国经济甚至可以简化为‘房地产+X’，判断城市更新可持续与否的标准，就是改造后的‘X’能否带来现金流。”

赵燕菁

厦门大学建筑与土木工程学院/经济学院双聘教授

上海决策咨询委员会委员

　　8月底住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中谈到，要探索可持续的更新模式，不沿用过度房地产化的开发建设方式，不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变。那么，如何转变;不同能级的城市政府在转变过程中应该以怎样的政策、资金进行支持;社会资本和各机构又如何参与?

　　10月28日，由CBC建筑中心发起的城市更新大讲堂邀请厦门大学建筑与土木工程学院/经济学院双聘教授、上海决策咨询委员会委员赵燕菁老师作为第六讲的主讲嘉宾，就“城市更新的财务平衡分析”发表了主题演讲，分享了他在城市治理、战略规划等方面的研究和思考，深入分析了城市更新的不同财务模式及其原理和利弊。

　　01 财务平衡的一般规则

　　最近都在探讨城市更新，我们在做城市更新规划时，经常发现委托方更关心我们的财务，而不是方案。我今天选择“城市更新的财务平衡分析”作为主题，就是因为城市更新和新城建设相比，最大的差别在于财务分析是它的核心之一，一个好的城市更新方案，首先需要建立在财务平衡上。财务分析有不同的方法，其关键在于委托人是谁。委托人是开发商的情况下，财务平衡也就意味着企业盈利，但同样的平衡放在政府的立场上可能是亏损的。我今天主要从政府的立场上探讨财务如何平衡，原因在于政府是整个城市更新的主导和发起人，政府的财务平衡与否决定了一种城市更新的方法是否可持续。我相信不论是居民还是开发商都需要了解政府的想法。

　　讲到财务平衡，我今天就从最基本的财务工具说起，然后在会计的规则内从单一项目的静态财务模式分析讲到更大的城市尺度上多项目动态财务平衡问题，最后再谈一谈财务和账目平衡之外的社会性成本。

　　财务模型

　　首先介绍下财务模型。我们今天主要用到的是会计知识，而不是经济学。从最底层的逻辑来说，基本的财务平衡关系就是这么一个简单的公式，也就意味着，所有的商业模式，无论有多么复杂，无论是居家过日子还是开工厂，成立的前提就是收益减去成本，其结果一定大于等于0，也就是有正的剩余。在这个基础上，我们将这个商业模式拆分成为两个阶段，一是资本性投入阶段，二是现金流性运营阶段。

基本的财务平衡关系 ©赵燕菁

　　资本性投入阶段，对于家庭来说可能需要买房，工厂则要购置土地和厂房、投资技术，政府建设城市需要通水通电等等。这是一笔巨大的投资，属于固投(固定资产投资)，需要一次性买下来，差一点也不行，这里就需要贷款买房，融资去建设基础设施等等，我们称之为资本性的收入。资本性的收入减去资本性的支出要大于0，则资本性投入阶段达到财务平衡。

资本性投入阶段公式 ©赵燕菁

　　现金流性运营阶段也是一样。家庭成立后需要收入去覆盖按揭、水电等等日常费用，政府卖了地之后需要有税收去覆盖教师、公务员的工资等等。这些都是日常的收入和支出，同样需要有剩余，差一点也不行。

现金流性运营阶段公式 ©赵燕菁

　　于是我们对原本的静态公式做动态展开，就发现城市更新中所有的收支项都可以用这个方程中的6个变量进行描述。资本性的收入可以来源于卖房、卖地、卖股票等等，本质上并不是赚来的钱，而是资产未来的收益贴现，简单来说就是将以后的收益售出了。所谓以后的收益，其实就是第二个公式中的连续性现金流收入，也就是运营性收入，来源比如工资、利润和税收等等。简单来说，资本性的收入就像是卖，而运营性的收入就像是租。

　　“不可替代原则”

　　上述的两个阶段都需要平衡才能保证一个商业模式的成功，这一点对于家庭、企业和政府都是一样。那么两个阶段之间有什么样的规则呢?这里我们引入一个“不可替代原则”，也就意味着两个阶段的剩余不能相互替代，必须分别独立实现财务平衡。为什么?我们分别对一二阶段进行假设。

　　第一阶段

　　假设借贷买房有资金缺口，原则上是不能用第二阶段的剩余来补足的，原因在于这意味着当下消费的减少。这其实就是我国在改革开放之前的路线，以节衣缩食的方式发展经济，明显是遇到了瓶颈的;

第一阶段独立平衡 ©赵燕菁

　　第二阶段

　　假设一阶段借的钱或者是融来的资没有用完，原则上也不能用来贴补第二阶段的日常运营投入。这就类似于通过卖地给公务员发工资，通过卖股票给员工发奖金，或者是卖港口来给老百姓发养老金。这样的行为类似于将没有实际赚到的钱发了出去，一旦开始就进入了庞氏循环，也就是通俗意义上的拆东墙补西墙，是不可持续的。

第二阶段独立平衡 ©赵燕菁

　　“房地产+X”

　　所以我们现在的城市更新，第一阶段必须依靠融资，而不是节衣缩食那种传统增长。不论是个人、企业还是国家，想要快速发展一定需要“借钱”，就好比贷款买房这个行为创造了这一笔资金，而它本身建立在贷款人的工资、年龄等等条件上，也就是第二阶段的现金流。比如万达这样的企业建购物广场，则需要在边上有一块房地产，通过房地产售卖的剩余收入覆盖购物广场的建设费用，而购物广场建成后就会带来现金流。回到政府，中国地方政府融资的主要来源就是房地产，纵观中国发展快的城市，无一例外都是卖地多或者负债多的城市。基本上，中国的经济甚至可以简化为“房地产+X”，政府通过卖地来进行基础设施建设，而“X”就是现金流。这里的问题并不在于负债多少，而在于卖完地之后，政府能否招商引资、创造税收。如果政府依赖房地产作为主要的旧城更新手段，则判断城市更新是否可持续的标准，就是改造后的“X”能否带来对应的现金流。

“房地产+X”的融资模型 ©赵燕菁

　　02 单一项目静态财务平衡

　　我们首先将上面的公式用到城市更新的局部静态财务平衡分析中去。首先城市更新是一种现状，而不是一级市场。在一个已经建成的城市当中，价值的产生必须要通过能够覆盖支出的资本的创造才有实现。在“房地产+X”的城市化模式下，城市更新的价值俘获主要有四种途径。

　　城市更新价值俘获的四种途径

　　提高强度

　　提高强度其实就是增容，将更新前容积率较低的老城的容积率提高，就可以从新增的容积率中获取城市更新所需的融资；

　　改变用途

　　中国的土地存在用途管制，不同用途的土地带来的收益不同，其市场价值也不一样，目前国内是居住功能价值最高。通过规划实现土地的用途转换，就可从中获得相应的增量价值；

　　提升品质

　　提升品质主要在于老旧物业已无法体现土地的升值，如将老旧物业品质提升，就可以通过物业升值俘获漏失掉的土地价值；

　　改“大产权”

　　这一点是中国特有的情况，也即物业分为可自由交易的“大产权”以及可使用但不能自由交易的“小产权”，后者价值低、没有证照，因为“小产权”没有给国家和政府支付公共服务、基础设施的成本，属于“免费搭车”。而通过产权调整将后者变为前者能带来额外的产权溢价。

　　通过对这四种途径进行组合，则得出了城市更新的三种模式。城市更新规划就是根据项目具体情况，通过选择不同组合方案最大化改造前后的资产价值差，为实现更新项目财务平衡创造条件。

　　模式1：增容+改“大产权”=“住改住”

　　是目前多数城市更新的融资模式，也是最广泛应用于城中村改造的路径。对于城中村而言，这是将原低流动性的集体产权和违章搭建建筑，转变为高流动性国有产权建筑。表面上来看，这一模式是“土地财政”模式的翻版，只不过征用对象从之前的耕地变成了住房。原本的土地财政是将农民的耕地征用并配上基础设施，售卖给开发商以及再下一级的零售住户或者工厂，政府通过土地金融获得融资，从而使得商业模式成立。但在这一轮的城市更新中，改制拆房等等的收益基本上由开发商和原住民瓜分了，政府虽然没有投入，但也没有得到任何收益。可以说，这实际上是只模仿了“土地财政”中的第一步也就是出售土地进行融资，但第二步，也就是通过招商引资创造税收的步骤在城市更新中缺失了。而增容导致户数增多，产权变更了之后政府需要对更多的居民提供学校、医院等的基础设施，以及治安、消防、绿化等等的公共服务，在没有额外且足够的税收或其他现金流的情况下，这些只会带来更多的运维支出和财政缺口。本质上这是又一轮房地产开发，这也是中央进行制止的原因。

　　整体来说，这样的模式征拆成本巨大，套用公式可以看出，为了实现当期融资和投资的平衡，政府只能压缩可以带来现金流的工商用地比重，提高能带来一次性融资的居住用地比重，导致未来运营成本压力的进一步加大。按照“不可替代原则”，公共服务运营支出只能来自税收(财政)，而不能来自卖地(金融)，这也就意味着城市更新得越多，所需支出的运营成本也就越多，留给下一届政府的财政缺口也就越大。所以，这一模式的前提是要足额征收房地产税，真正的财务平衡一定要将未来隐藏的现金流缺口计入当期成本。

　　这是中国与西方发达国家最重要的区别之一，也就是税制的不同。以直接税为主的国家，比如美国，城市更新后新增的公共服务导致周边物业升值，则业主缴纳的财产税就会随之“自动”增加，政府就可以从中收回投资；而以间接税为主的我国没有财产税，税收来源主要是企业，城市更新后政府新增公共服务带来的物业升值全部被居民无偿“俘获”，除非工商业税收同步增加，否则政府一般都会出现财政缺口。当然，中国现在在做财产税的试点，但不可能与西方发达国家同一标准征收，而我们目前缴纳的物业管理费本质上就是房地产税，只不过费用低到可以忽略。

　　模式2：增容+改“大产权”+提升品质

　　这一模式的最大受益方同样是开发商和原住民。他们借由更新之名得以进入一级土地市场，将套取公共服务获利行为隐藏于征地补偿之中，攫取巨大利益；而政府则需要承担新增的公共服务成本，将本属全体纳税人的利益隐蔽转移给了原住民。改造后土地和房屋租金不可避免的上涨传导至制造业用工成本提高，进而导致政府税收减少。比如广州越秀区杨箕村的城市更新，原住民的房子在改造前为小产权和违章建筑，改造后租金不可避免地上涨，租户数量减少的同时村集体的总收益翻倍，城市层面的低成本居住环境消失，则城市劳动力成本上升。这样的城市更新不仅没有达到创造、新增现金流的目的，反而导致企业外迁、税收减少继而财政恶化。从表面上看，项目看似实现了财务平衡，租房者、企业、政府却因此受损，这样的城市更新实质上成为了政府帮助少数人转移公共财富的过程。

　　模式3：增容+改“大产权”=“工改工”

　　这个模式与“住改住”的不同在于，如果城市更新针对的是能够带来税收的工商业用地，就可以采用前面讲到的与美国类似的模式。比如佛山市顺德万洋众创城的城市更新项目，改造前地块用途是村集体招商厂房，建筑状况破旧，价值低。在不改变工业用地用途的前提下，实施城市更新将地块性质变成国有土地，同时提高容积率并提升建筑、环境质量以及基础设施。作为国内首个采用“集体转国有+挂账收储公开出让”模式的更新，它不依赖“工改商住”进行融资，改造后商品厂房租金收入翻倍，年均产值更达到改造前的33倍，村集体、企业和政府的收入同步增长。与前面的案例相比，这一更新模式不如将工厂“退二进三”甚至直接转变为住宅那样“来钱快”，却可以给政府带来长期、可持续的现金流性收益。

　　相比于“住改住”，“工改工”不会产生第二阶段财务失衡的问题，是一种比较理想的更新模式。但是，工业用地比住宅用地的价格低很多，要实现第一阶段财务平衡就困难得多。于是就出现了混合开发的情况，将原本工业用地中的一部分用于商住房地产开发。这样的形式下看似没有动用财政，但弊端同样很多。开发比例难以界定，甚至出现很多开发商在“工改住”项目中盈利之后，应付任务建好工厂，完全不考虑出租的问题。这样就和模式1类似，商住项目建好后政府需要不断以财政提供公共服务，而税收完全没有增长。

　　城市更新存在财务平衡两难，在减少容积率的情况下会导致资本缺口扩大，而增加容积率的情况下会导致运营缺口扩大，一个阶段平衡会导致另一阶段不平衡。

一个阶段会导致另一个阶段不平衡 ©赵燕菁

　　03 多项目动态财务平衡

　　单个项目的静态财务平衡是有一个假设作为前提的，也即商品房价不变。但多个项目加在一起的时候，局部均衡并不等于全部均衡。现在很多地方将"M1"(工业用地)改成"M0"(新型产业用地)，其实也就是办公楼。表面上看，商办功能不像居住功能那样会导致公共服务缺口，税收甚至可能比原来制造业更多。但实质上，“M1”改“M0”属于变相的“退二进三”，会诱发低价工业用地和高价商办用地之间的套利行为，在大面积推广的情况下冲击正常商办用地市场，导致现在中国城市的办公楼普遍过剩。更有甚者，很多城市甚至计划将商办用地进一步转化为居住用地，大面积改造冲击住宅市场，导致房价一落千丈甚至房子无人问津，制造了大量的烂尾楼。这种由政府自己“自主”的套利活动导致了公共财富的大量漏失，严重危害国家金融安全，会摧毁房地产这一地方政府最重要的融资市场。

新型产业用地 (M0) ©赵燕菁

　　所以，我们必须认识到房地产价格不是恒定的，一样要服从市场的供需关系。相对于单一项目分析，现实中的城市更新往往会导致资产价格变化，这就要在时间和空间上对多项目进行一般均衡分析，其中每一个项目卖地都要考虑对土地市场的冲击。在动态平衡下，城市更新同样有三种模式。

　　模式1：政府主导，成片改造

　　这一模式是开发商最喜闻乐见的。成片改造必须增容，且相当于将这块土地放到资本市场上进行IPO融资。开发商原本只能在二级市场拿地，现在可以进入一级市场了，就可以代表政府去与原住民协商，并一同来倒逼政府给容积率，再将收益和原住民分成。这样的做法前面讲过，会招来更多的居民，提高公共服务的需求，而并没有得到更多的税收，必然会造成政府未来的财政现金流缺口迅速增加。另外一点在于，政府原本可以通过卖地融资建设基础设施，现在卖地都交给开发商了，原本地方政府的核心优势没有了，收益都给到开发商和原住民，那城市的建设也就停滞了。

　　2008年昆明的大规模城中村改造就是一个例子，政府通过给每个村庄“足够”容积率的形式，实现征地拆迁建设成本平衡。改造前的计算显示每个村庄都可以实现静态局部均衡，于是382个村庄同时进行改造，规划局实际批准257个村庄共计9000多万平方米，截至项目紧急叫停时，已经启动了229个村庄的改造，建设的面积达到7000多万平方米。之所以还有2000多万平方米没有建，是因为已建设的住房相当于昆明市主城区近10年商品房的建筑面积，如果同时进入市场，那么采用静态局部均衡计算可以实现财务平衡的项目，待全部改造完成时就会面临房价下跌，项目财务无法平衡。于是城市出现了大量的烂尾楼，现在已经开始炸楼了，同时还带来了巨大的财政压力，有新的机会也无法投资，城市就失去了竞争力。

　　深圳白石洲的城中村改造也是类似，拆迁赔偿费用极其高昂，这一成本就要通过超高容积率加以平衡。表面上按照静态局部均衡的方法计算在财务上达到了平衡，但是大量的商业和办公用地建成后，办公市场过剩导致相应地产价格崩溃，最终与所谓的M0“工改工”模式一起，“联手”摧毁了深圳商业和办公楼市场。截至2019年上半年，深圳甲级写字楼空置率为23.3%，前海地区更是高达65.7%。可以说，当下许多城市办公、商业用地闲置的问题，都与当地政府采用错误的城市更新模式密切相关。

　　模式2：居民自主，有机更新

　　城市发展分为两个相继的阶段，即城市建设与城市更新，两者既有相近之处，又存在重要区别。前者是“从无到有”的过程，需要解决基础设施和公共服务配套问题，投资巨大，产权变更成本高，由政府主导不仅是合理的，从中国发展实践来看也是成功的；而后者是“从有到优”的过程，前一阶段面临的问题都已基本解决，那么相应的工作模式也应做出调整。与政府主导的成片更新不同，居民自主的有机更新由城市最微小产权单元(家庭)作为主体进行城市更新，是在不改变原来的产权属性的前提下，通过微增容、微改造和微调整实现城市的渐进式改造。更新成本和收益主要由微单元产权主体承担，使得城市更新中的各个物业主体可以随时、随地进行自我修复和升级，只要单一产权主体改造后收益大于成本，旧城就能持续不断地自我更新。其实历史上的老城都是这样过来的，一个四合院可能好几百年都维持着完好的状态，就是一直不断地在改造更新。而我们现在的房屋可能50年就住成危房了，就是因为制度不允许居民自主改造。所以，我们现在就是要打通这个循环，由政府在这一过程中提供政策支持、激励和相关服务，以降低产权主体自主旧改的项目成本和制度门槛。

　　比如厦门的曾厝垵，原本是个准备拆除的渔村，但拆迁由于容积率无法加大而停滞了。于是每家每户将房屋出租并实施自主更新“爆改”，吸引了大量各种类型的人群以及餐饮等服务业，现在成为著名网红景点了，人流量极大。这个过程中政府没有出任何钱，由政府主导的改造也根本无法做到这样。

　　而北京的劲松小区是另一种案例，就是点点滴滴的改造，将老百姓需要的东西改了，大家出点钱，也没有大规模更新，最后同样是政府没出多少钱的情况下，老百姓还很满意。

　　相对于急进式传统改造的大拆大建、增容融资而言，渐进式自主有机更新相当于用众多家庭资产负债表替换掉了单一政府的资产负债表。只要每个家庭的投入产出可以平衡，政府就只需要提供公共政策、完善行政许可，并提供从设计、审批、技术规范到产权重置等的一系列完整服务，再加上一些允许微增容等的激励措施，产权人就能各自平衡，使得两个阶段循环起来。所以，自主更新应当是未来城市更新的主导模式。

　　厦门的湖滨一里中，建筑多为早期预制板材质，面积小、配套差，且很多是危房，却位处厦门地价最高的区域之一。汶川地震后为了让这里达到抗震标准，厦门市规划局与厦门市国土资源与房产管理局就于2008年经研究后提出了一个鼓励居民自主改造的政策，允许单栋楼房居民申请自主改造，且为满足改造后居民需要增加电梯和厨卫面积的要求，市政府又允许每户可增加不超过10%的建筑面积。相比于成片拆迁改造的巨额成本和长周期来说，自主改造由政府赠送设计，仅需每户不到30万元的成本，且周期大幅缩短，只需几个月即可回迁。而对居民来说，每户居民看似多了一笔支出，但增容10%的建筑面积所带来的房价增值本身就已经超过改造费用，其实是盈利的。虽然最后由于政府将这一片区纳入整体改造而导致这一制度探索功败垂成，但居民的改造热情很高，且由居民自主成功完成改造协商的实践表明，这一思路完全可行。

自主更新前后 ©赵燕菁

　　中国存在大量的违章建筑的事实即证实了居民自主更新的动力。从政府财政角度来说，虽然更新后允许有10%增容，似乎是把“加高加胖”的违章合法化，但由于这一方案不会带来户数增加，也就意味着更新后政府的公共服务支出不会增加；同时自主更新还会带动居民建安、装修、家具和电器等消费需求，给政府带来新增税收和就业，扩大本地消费市场。

　　模式3：以新换旧，异地平衡

　　我们国家会区分新城开发和旧城更新，两者特点也大相径庭。新城人口少、流量少但土地多，拆迁成本低，所以新城开发净资产生成率高但运营难度大，也就是资本性收入高，但税收等现金流性收入难以形成；旧城则正相反，人口多、流量大但拆迁成本高，所以旧城更新净资产生成率低但商业容易存活，也就意味着资本性收入低，但税收等现金流性收入易于形成。所以，在城市化高速发展的当下，地方政府可以从更大的空间尺度上将新城开发和旧城更新的优势结合起来，实现两个阶段的异地平衡。

　　像成都的宽窄巷子就是一个非常成功的案例。在容积率不变的情况下，单纯改造是无法平衡成本的。而宽窄巷子基本上将老城原样保留，并改造适应商业和旅游吸引更大的人流，同时利用新区的一块地做房地产开发迁移居住功能。实质上，这就是利用新区的融资优势使得第一阶段公式成立，同时利用老城的运营、现金流优势去满足第二阶段公式，组合起来，则新区、老城都可以达到最优，这就是“房地产+宽窄巷子”。青岛的东部开发区+“八大关”也是类似，在东部新城创造了大量资本的同时保留了以八大关为核心的青岛老城，实现了异地的资本-现金流互补和总体平衡。

　　所有的资本性开发必须要带来现金流，“房地产+X”要成立，“X”背后就必须找到现金流。宽窄巷子是现金流，鼓浪屿也是现金流，而对政府来说，税收现金流更高的是企业。合肥就是抓住了中国城市化高速增长的周期，直接实行了“房地产+高端制造”。首先，为最大限度俘获城市化新增资本，合肥将宝贵的商品房市场集中在首先建设的巢湖新城，为提振开发信心进而提高净资本剩余，甚至将省政府和市政府一并迁过去，在“地价-房价”不高的条件下，实现了城市更新净资本剩余的最大化。随后，将从城市更新中获得的资本以产业基金形式投入京东方、蔚来汽车等头部企业，进而迅速崛起为长三角新兴的制造业明星城市，其老城则利用行政功能外迁腾挪出来的发展空间，升级公共服务，推动自主更新。合肥在房地产获取第一桶金，并在股市实现资本循环的这一举措取得了巨大的成功，国资迅速强大，带来了稳定的税收和就业，创造了持久的现金流，城市排名在25年内超过了75座城市。

　　04 城市更新的非会计成本

　　城市更新中还有一些特有的、易被忽略的非财务成本也非常重要，会对我们公式的平衡造成很大的影响。

　　生命周期成本

　　征拆最难被说服的往往都是老人。改造回迁后，其物业价值往往不止翻倍，面对如此巨大经济收益，老人却不愿意搬迁的重要原因就是在城市更新中存在生命周期成本。假设被拆迁居民A现在70岁，从拆迁、建设到回迁需要5年，考虑到中国平均预期寿命76岁，实际上A只有1年时间可以享受新物业带来的财富，其理性且最优选择是在其剩下的生命年限里继续住在原来物业，而不是选择拆迁周转。所以，我们在制订城市更新方案的时候，一定要把周转时间压到最低。这也是自主更新之所以容易被居民接受的重要原因之一，因为这一模式的周转时间要比成片改造短得多，往往只需要几个月就完成了。

　　社会关系成本

　　长期邻里关系是一种随时间推移不断增值的无形资产，一旦城市更新导致熟人社会被破坏，附着其上的社会关系也随之灭失。这种非货币资本，需要长时间塑造和积累。而对于年纪较大的居民来说，重建社会网络的成本极高，所以他们往往会给予现有社会关系资本非常高的估值。显然，有机更新模式在保全社会关系方面比成片改造模式具有更显著的优势。

　　协调交易成本

　　城市更新的第一步就是产权人之间的利益协调。以旧城改造中加装电梯为例，这一改造活动本身的成本并没有多高，但最麻烦的是为改造活动达成一致而进行的“多对多”协调。加装电梯仅涉及一个单元的协调都如此困难，更不要说改造要涉及到的整个小区了。如果居民户数按照算数级数增加，这种协调的难度则会呈几何级数攀升，当更新涉及的户数超过一定规模后，其间协商的交易成本就会增加到令人无法承受的程度。之所以大多数城市最终都走到成片改造这条路上，很重要的一个原因就是政府介入可以将原来“多对多”的协调简化为“一对多”协调。企业在这里就显得尤为重要，因为企业可以代替政府行使这一职能，并以市场化的方式降低协调成本，从“城市开发商”转型为“城市运营商”，转而通过运营盈利。而针对这些民间自发生成的中介机构，政府应当赋予其必要的法律地位，将居民委托、中介代理和各种审批简化为标准的格式和模板，设立专门的审批通道，将城市更新变成简单的“交钥匙工程”。

　　产权交易成本

　　这一成本是中国特有的，而且是人为制造的。中国的产权继承是平均继承制，而不像西方国家有特定的继承人。一座英国的房子可能很破，但几百年都保持一个样子。我认为一个城市进入城市更新阶段的时候，不是房子建得越新越好，而是要能够“冻龄”，能够不老；而我们国家的房子衰老得特别快，原因就在于产权的不断细碎化，导致很多房子过了几代人后就找不到产权人了，也就随之失去了流动性和活力。产权细碎是导致城市老化最主要的制度缺损，也是所有城市更新和管理面临的最主要的难题。但这一问题无法由城市解决，而需要国家对物权法进行改革，在根源上防止产权细化，才能降低城市更新的非财务成本，进而显著降低城市更新的财务平衡门槛，保持城市持续不断的微更新。

　　05 第二次“大分流”

　　城市更新的大背景是城市化从资本增长阶段向运营增长阶段转型，这也意味着城市发展继第一次“大分流”的新房、新城增量建设之后，马上面临老城、老房存量改造运营的再一次“大分流”，现金流则成为了新的核心。面对新一轮竞争，城市对更新模式的选择有可能最终改变其在国家城市序列里的位次。一个城市如果还继续沿袭高速增长阶段的做法，在城市更新中不经意地挥霍掉原有宝贵资本，就有可能被竞争对手淘汰。一个好的财务平衡方案可能会让一个城市像当年在高速增长阶段抓住土地金融机遇的那些城市一样，实现对其他城市的超越。

　　第二次“大分流”的机遇和挑战下，城市更新中政府的财务平衡比开发商或是原住民等个人的显得更为重要。如果一个城市衰败，所有开发商开发的物业，以及所有城中村改造和旧城改造都会贬值，因为当没有可持续的公共服务，没有好的学校、给排水、道路交通、绿化等等的时候，所有的物业都会变得一钱不值。