“现在看起来小区老好的，过两年会不会‘打回原形’?”连日来，记者在南通崇川区已改造小区走访时，不少居民说出自己的担心，若没有长期的维护和运营管理机制，改造效果很难长期保持。

　　记者了解到，日前，南通崇川区出台《社区物业管理办法》，强化了对物业服务企业的考核，对市民关注度极高的老旧小区、拆迁安置小区的物业管理考核、收费标准等作出明确规定。

　　“管家”入驻，带来全新感受

　　记者来到虹桥北村西区采访时，车一开到大门就被保安拦了下来，说明来访原因、查看证件，保安向记者说明可停放的位置才予以放行。“这样严格的管理是物业进驻以后才实行的，给了居民满满的安全感。”小区居民严阿姨告诉记者。

　　虹桥北村西区始建于1997年，共计15幢楼房、594户居民。“以前，小区是有物业的，管理也还可以。”严阿姨告诉记者，2016年，物业公司撤离后，小区管理每况愈下，违章搭建、车辆乱停、楼顶漏雨、管网混乱、公共部位老化等问题越来越多。后来，小区成立了业委会，由业委会牵头发动居民缴纳150元/户的卫生费，聘请了两名保安和一名保洁，负责小区的基本管理。去年，虹桥北村西区被崇川区纳入老旧小区改造项目，实施了外墙出新、楼顶防漏修缮、雨污水管网修缮、小区道路维修、绿化提档升级、北侧公共场所阳台门窗更换、线路序化等工程。

　　在工程进度过半时，小区业委会向新西社区提出，聘请物业公司负责小区的管理。经过遴选，3月1日起，鑫鹏物业成为小区“管家”。“来到虹桥北村后，我们充实了物业服务力量。”物业负责人韩吉玲介绍，目前，小区保安由2人增加为4人、保洁由1人增加为2人，物业组织了20多人的力量对小区河道漂浮物进行清理，对楼道进行了一次“大扫除”。“小区环境更好了，停车更规范了，垃圾清运更及时。”居民李先生说，住在这里更舒适了。

　　“好看”之后，如何实现“好住”

　　去年，崇川区投入4.4亿元，对12个老旧小区实施改造，今年，该区计划投资14亿元，完成50个、约278万平方米老旧小区改造。老旧小区改造得“好看”后，如何让其更“好住”成为提高居民获得幸福感的关键。

　　居民曹先生在学田南苑居住了十几年，小区周边生活配套齐全、交通便利，但道路破损、房屋漏水。小区虽有物管公司但由于多种原因只提供基本保洁服务。去年，学田南苑1至16幢实施了综合改造，小区“由内而外”焕发了生机，后期还将实现封闭式管理。“小区正在筹备物业管理委员会。”学田社区党委书记卜晓东表示，小区将积极探索路径，加强物业管理。

　　“改造后的老旧小区要将维护和使用纳入正常轨道，推进老旧小区物业管理社会化、市场化、专业化，这样才能有效避免回潮。”崇川区住建局副局长王兵说。在记者的走访中，不少已改造和待改造的小区都已意识到专业物管力量的重要性。

　　毗邻端平桥市场的万象北园西侧的河西街马路市场已存在20多年，杀鸡宰鱼的污水不仅污染环境，市场的存在也是一个交通和消防隐患。今年万象北园被列入老旧小区改造计划，整治马路市场、智慧车库建设、小区封闭式管理等都被提上议事日程。“要实现改造后的长效管理，为小区聘请‘管家’是必不可少的。”颐和社区党委书记秦岭介绍，目前居民们已经在积极组建业委会，小区改造后将形成党委、居委会、业委会、物业公司“四位一体”的工作模式，让老小区保持“第二春”。

　　有奖有罚，老小区管理有章可循

　　“提高大家购买物业服务的认识已成为当务之急。”在记者的走访中，不少居民和社区干部表示，改变以往部分居民不重视物业管理的意识，建立可持续发展的长效管理机制才是老旧小区保持高品质居住质量的关键。而老旧小区的居民大多习惯了较低水准物业管理，收缴物业费的难度较大。据崇川区住建局前期的走访测算，若物业收费标准为4角/平方米，物业费收缴率达八成以上才能维持老旧小区物业公司的正常运转。如何让老旧小区居民“适应”物业费?以虹桥北村为例，物业公司采用了“先服务后收费”的政策，先提供半年服务，让居民们体验到物业的优势后再收费。

　　4月1日起正式实施的崇川区《社区物业管理办法》则为物业企业注入了一剂“强心剂”，做得好的物业企业，政府会给予“真金白银”的奖励。《办法》明确：社区物业管理以街道为主体，社区(居委会)具体负责，同时明确了区财政局、住建局、城管局、市政和绿化管理局等部门的管理责任。

　　王兵介绍，《办法》的一大亮点是强化了物业管理工作考评，区政府成立物管考核领导小组，小区物业企业(含商品房、安置房、老旧小区，不含直管公房、单位自管房)的考核由街道(开发区)负责。年度考评优秀的物业服务企业可获奖励，排名垫底且在规定时间未整改到位的企业，会取消两年内项目评优资格，且两年内不出具信用证明。尤其值得一提的是，针对老旧小区的物业管理考核，崇川区将每年拿出500万(对照老小区改造项目按比例实施，上限为500万)奖励年度考核优秀的项目。（本报记者袁晓婕）