开发商违规预售 监管人员为何如此“意外”

　　近日，四川乐山阳光天樾国际城基坑挖好不久即开盘预售，受到部分购房者质疑。此前，当地房管部门曾表示，该楼盘已经取得预售许可证，符合预售条件，并表示该楼盘的“主体工程”已起来，还曾去现场拍照。如今，工地现场“主体工程”却神秘消失了。

　　众所周知，中国实行商品房预售制度。房地产行业本身是资金密集型行业，一些开发商为了提高周转率，加速资金回笼，可能在拿到地不久，就开始着手宣传销售了。但考虑到商品房属于大宗消费，不能像普通商品那些轻易退换货，所以从国家到地方，在累计投入资金量和工程进度方面，对于商品房的预售都有严格的限制，达不到相关的条件就不能提前开售，避免购房者交完钱后项目烂尾。

　　这次项目所在的乐山，同样有相关的细化文件要求，其中包括投资已达到25%，且建筑6层以上的商品房住宅项目，须完成4层以上的结构工程。虽然疫情期间，为了促进房地产行业回暖，当地将预售门槛降低，但同样要求，主体工程完成基准面下工程，才能正式预售。

　　从媒体调查的情况看，该项目的投资达标，但工程进度明显不符合规定。工地现场只有基坑和塔吊，基坑才挖好并不久，远远没有达到进入地上施工的进度。那么，在不具备预售条件的前提下，该项目又是如何绕过审批公开销售的?

　　值得一提的是，面对媒体的追问，项目所在区的住建局房管所所长表示，“形象进度不作为要件”。这一说法和住建部以及乐山当地的文件规定，明显存在着抵牾，说到底还是想给违规预售开脱，以此来减轻监管责任。

　　更值得玩味的是，该所长称曾亲自前往现场拍照，表示“看到主体工程已经起来了”，但和媒体回访项目现场时，却又“意外”地表示，“咋个就不见了呢”。偌大一个楼盘工地，主体工程不可能原地失踪，所以这难免让人怀疑，所谓的工程进度考察只是走了个过场。

　　不管是行业监管部门被开发商骗了，还是为了配合开发商而刻意放松监管，都是对购房者不负责任。前期预售监管不严，万一楼盘的资金链出问题，无疑将引发严重的后续纠纷。

　　这种担忧并非多虑。事实上，就整个房地产行业而言，近两年的增量红利在不断消失，别说中小型开发商，一些大型的房企都出现了资金链难以为继的情况，在行业优胜劣汰洗牌的同时，烂尾的风险也在不断地增加。而对绝大多数购房者来说，买一套房可能需要耗费数十年的财富积累，它背后承载着全家的心血，一旦项目烂尾，投入打水漂，难免容易诱发各种社会风险和矛盾。

　　正是考虑到上述风险，近段时间以来，有多地推出了商品房预售资金监管的新办法，要求确保预售资金“专款专用”于商品住房项目工程建设。在此前提下，更应该加强对预售条件的审查，而不是偷偷地降低门槛，为开发商卖房开绿灯。

　　要再次提醒的是，房地产行业牵涉甚广，兹事体大，不能因为它对地方经济的贡献，就放松对行业的监管，甚至通过主动降低预售门槛来救市。无论如何，商品房预售必须纳入严格的监督框架，对开发商的违规行为，该罚就得罚，纵容行业违规只会为纠纷埋下隐患。