在存量房(又称二手房)买卖中
钱给了，房产没过户，担心!
房产过户了，可钱还没收齐，也担心!
有没有办法可以让买卖双方都放心交易?
近日，南通市住房和城乡建设局出台了《南通市市区存量房交易资金监管实施办法》，办法将进一步加强存量房市场管理，规范存量房交易行为，保障交易资金安全，保护交易双方的合法权益，办法自2020年12月1日起施行。
存量房交易资金监管如何实施?
资金安全能否得以保障?
与传统交易有何不同?
对买卖双方普遍关心的问题，记者请市住建局相关处室负责人作了进一步解读。
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交易更安全放心
存量房交易资金监管是指二手房买方将交易资金存入存量房交易资金监管专用账户，其中购房贷款由银行转入该专用账户，等到房屋转移登记手续顺利完成后，最终将监管资金划入二手房卖方的银行结算账户。“这个官方的专用账户相当于提供了类似‘支付宝’功能，更安全也更具公信力。”市住建局房地产市场监管处处长胥小华介绍说。
对于购房人需要贷款的二手房交易，存量房资金监管对于保护交易双方资金安全的作用尤其突出。
以往二手房买卖，购买方支付首付款后，存在出售方不能配合过户或房产中途会被法院查封、另行售卖等可能，购房方存在较大风险;由于必须先将房产过户后购房人方能办理抵押贷款，而此时出售方只收到少量房款，同样存在购房人无法获批贷款、将房产办理民间借贷抵押和另行出售得款后逃跑等风险。此前，我市已出现过此类案例。这次市住建局推出的存量房资金监管办法升级版，就很好的解决了交易双方的顾虑和风险，使二手房交易更加安全和规范。
记者了解到，与传统的房产交易模式相比，新的存量房交易资金监管办法有三大特点：
01
利用贷款购房的，交易资金由自愿监管转为强制监管，但全额支付房价款的，交易双方可以至房产交易中心共同申请免监管，直系亲属之间的房产交易也免监管;
02
经过多部门的通力合作，实现了带抵押房产的合同备案，以及原抵押权注销、转移登记和新设立抵押权的同时办理，解决了卖方须先还清原抵押贷款，才能办理合同备案和不动产转移登记的不便。据了解，该模式为国内首创;
03
委托监管银行签订存量房买卖合同和资金监管协议，方便群众办事。
“这一举措为老百姓办理二手房交易提供了诸多利好之处，交易安全得到保障，交易环节更加流畅便捷。”
胥小华告诉记者，通过接受存量房交易资金监管，可以确保卖方能及时足额拿到房款，确保房屋能顺利过户到买方名下，有效地保障存量房交易双方的合法权益。此外，产权带抵押转让过程中也可以进行资金监管，既可以减轻卖方还贷的资金压力，也可以避免买方提前垫资还款造成的风险。通过接受存量房交易资金监管，按照既定的公平、公正、公开的模式进行房产交易，让买卖双方不再纠结于先过户还是先给房款，促进市场成交。
市民选择存量房交易资金监管后，银行可凭存量房买卖合同直接审批贷款，抵押登记和交易过户同时进行，从而大大缩短交易的时间，提高了交易的效率。
缩短交易时间
让市民少跑路
与办理《存量房买卖合同》备案时相同，需交易双方所有权利人和义务人同时到场办理。
买卖双方在监管银行办理交易资金监管手续时，除了审批购房贷款所需的必要材料外，还需提供以下材料：已预审通过的《存量房买卖合同》(原件);《存量房交易资金监管协议》(直接在监管银行签署);房屋所有权证(原件、复印件);交易双方身份、婚姻证明(原件、复印件);交易双方在监管银行开设的借记卡、存(单)折等。
除此之外，交易双方在签订《存量房买卖合同》时，需准确填写相应信息，尤其是房改房的建筑面积，必须填写实际测绘面积。否则将直接影响后期购房贷款发放的准确性。
同时，交易双方在选择监管银行时要遵循一定的规则：卖方有抵押贷款未还清的，只能选择原抵押贷款银行作为监管银行;卖方无抵押贷款未还清的，可以自行选择监管银行。
交易资金监管业务无需预约，相关手续在监管银行可直接办理，资金监管过程也不收取任何费用。
“实行南通市市区存量房交易资金监管后，市民在买卖不动产的过程中，只要提交一份材料，跑一次，就可以把转移登记和抵押登记一并办理，这样不仅方便了群众，也提高了我市的营商环境评价水平。”市不动产登记中心副主任赵攸忠介绍说。
交易流程高效
行业规范可期
在正式实行存量房交易资金监管办法之后，买卖双方只要跑一次银行，就可以一站式办理合同网签、签订监管协议、存首付、申请贷款，待贷款发放到监管账户后，再去一次不动产登记中心办理合同备案、过户、抵押，就完成了交易行为。银行在抵押登记办妥后就根据交易中心的指令直接进行划款，减少了买卖双方在银行和登记中心的来回奔波。
其中，存入监管专用账户的交易资金只能在监管协议中注明的专用账户中划转、不得以任何理由向其他账户划转交易资金。交易完成的，交易资金划转至监管协议中约定的卖方个人结算账户;交易不成的，交易资金划转至监管协议约定的买方个人结算账户。
记者从建设银行了解到，该行已经在市区营业部、崇川支行、港闸支行、开发区支行设立专柜办理资金监管业务，并做好相关文件和流程的公示，引导并推广二手房中介和买卖双方办理这项便民利民业务。
“对于整个行业来说，交易成本的降低和流程的高效会促进市场的交易量。从全国层面来看，房产市场发展趋势都是增量变存量的过程，城市基础建设越来越好加快了区域的城市化进程，未来将会有更多的人才涌入到城市中，存量房的交易量也将呈现逐步增长的趋势。”胥小华表示，行业的合规和交易的安全是房地产经纪的发展趋势，在中介行业的门店经营过程中，要规范自己的作业行为，保障买卖双方的交易安全。
附办法全文：
南通市市区存量房交易资金监管办法
第一章 总 则
第一条 为进一步加强存量房市场管理，维护存量房市场秩序，规范存量房交易行为，保障交易资金安全，保护交易双方的合法权益，根据住房和城乡建设部等部门《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》、住房和城乡建设部《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》、住房和城乡建设部办公厅《房屋交易与产权管理导则》等规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于市区行政范围内国有土地上利用贷款购房的存量房交易资金监管，先在崇川区范围内施行，其他区在匹配条件满足后，逐步推广实施。交易双方约定全额支付房款并自愿申请存量房交易资金监管的，同样适用本办法相应规定。
第三条 本办法所称的存量房交易资金包括：首付款、分期付款、贷款、转为购房款的定金等款项。
第四条 南通市住房和城乡建设局是市区存量房交易资金监管的主管部门，负责存量房交易资金监管工作的监督管理。中国人民银行南通市中心支行、中国银行保险监督管理委员会南通监管分局负责监管银行开展存量房交易资金监管工作的监督管理。
第五条 南通市房产交易中心(以下简称“监管机构”)负责具体监管工作，主要履行下列职责：
(一)指导南通市房地产交易服务中心有限公司在商业银行开设“存量房交易资金监管专用账户”(以下简称“专用账户”);
(二)与监管银行签订《南通市区存量房交易资金监管专用账户管理协议》;
(三)与交易双方、监管银行签订《南通市区存量房交易资金监管协议》(以下简称“监管协议”);
(四)对存量房交易资金的收存、拨付进行管理;
(五)建立、维护和管理南通市区存量房资金监管系统(以下简称“监管系统”)。
监管银行主要履行下列职责：
(一)做好专用账户管理工作;
(二)做好商业贷款批贷前置工作;
(三)根据监管机构的指令拨付交易资金;
(四)及时将专用账户收支情况反馈给监管机构。
第六条 建立统一的监管系统，通过监管系统实现存量房交易资金信息化管理。运用网络技术，实现与监管银行、不动产登记等部门间的工作对接和信息互通。
第二章 交易资金监管
第七条 下列存量房交易资金不纳入监管范围：
(一)依据生效法律文书转让的;
(二)继承、赠与、所有权交换的;
(三)共有人之间份额转让的;
(四)拍卖转让的;
(五)出资入股的;
(六)配偶及其他直系亲属间转让的;
(七)属于国有资产挂牌交易的;
(八)其它不具备资金监管条件的情形。
第八条 下列情形可以免除资金监管：
(一)交易双方约定全额支付房款并共同签署存量房交易资金免监管声明的;
(二)可以免除监管的其他情形。
第九条 交易资金监管按下列流程办理：
(一)交易双方凭已预审通过的《存量房买卖合同》与监管银行、监管机构签订《监管协议》;
(二)买受方按照《监管协议》约定将首付款存入“专用账户”;
(三)监管银行将贷款划转至“专用账户”;
(四)交易资金足额存入“专用账户”后，交易双方申请《存量房买卖合同》备案，并会同贷款银行申请不动产转移和抵押合并登记。
(五)登记事项记载于不动产登记簿后，监管机构、监管银行在两个工作日内按照《监管协议》约定划转交易资金。
第十条 登记事项记载于不动产登记簿前，交易双方协商终止交易的，交易双方持相关材料共同至监管机构申请办理解除资金监管手续;依据人民法院或仲裁委员会生效法律文书终止交易的，买受人持相关材料至监管机构申请办理解除资金监管手续。
第三章 附 则
第十一条 其他各县、市可结合本地区实际，参照本办法执行。
第十二条 本着保障交易资金安全、方便群众的原则，可依据本办法制定实施细则。
第十三条 本办法自2020年12月1日起施行，原办法同时废止。
(来源：南通日报 编辑/沈源)
