11月24日上午，省十三届人大常委会第十九次会议听取了关于《〈江苏省物业管理条例〉等六件地方性法规修正案(草案)》。值得一提的是，此次《江苏省物业管理条例》(以下简称“条例”)在修订过程中，立法部门不断把社会发展中的新现象和新问题纳入视野，对物业服务企业与业主之间的权利与义务进行了明确划分与说明，坚持人民主体地位，把民法典精神更多融入地方立法中。

　　“辞旧迎新”不能空等，原物业要“坚持到底”

　　于小区业主而言，选择一家适合自己的物业企业是保障生活质量的必要条件。依据条例，业主如“物色”好新的物业服务企业，需依照法定程序，提前六十日书面通知原物业服务企业解除合同。与之相对，若物业服务企业决定不再续签物业合同，应当在合同期限届满九十日前书面通知业主或业主委员会。

　　“迎新”需“辞旧”，但新旧物业交替也一直“迷雾重重”。近年来，江苏各地发生多起因物业交替导致的业主委员会、新旧物业之间的矛盾纠纷。业主解聘物业公司后，小区谁来管?

　　省人大常委会法制工作委员会副主任陈志红表示，根据民法典有关规定，条例明确，物业服务合同终止后，在新物业服务企业接管之前，原物业应当继续处理物业服务事项，维持正常的物业管理秩序，至于期间的物业费，物业可以请求业主支付。

　　小区公区投放广告，收益放业主口袋里

　　如今的小区，五花八门的广告越来越多，电梯、楼道、门厅随处可见，这些广告如何进入小区的公共区域，广告收益最终落到的谁的口袋里?大多数业主可谓是一头雾水。

　　针对这一现象，条例参照民法典做出了具体回应，若需要利用业主共有部分进行广告经营活动，物业应提请业主大会或业主委员会决定，还要经有利害关系的业主同意。而这些广告收入，在扣除合理成本之后，所得收益属业主共有。业主如何支配这些收入?陈志红说：“依据条例，收益应按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用。”

　　共有部分二次开发、改造表决门槛降低

　　目前，我省老旧小区改造正在逐步推进，根据相关规定，可依据居民意愿同步加装电梯，但众口难调，增设电梯一事争议颇多。按照民法典相关规定，条例降低了住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的表决门槛，“应当经本幢或者本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。”

　　老旧小区内，各项生活设施老化，危房频现。为进一步明确各方权利与职责，条例列出了6种危及房屋安全的情形，并规定业主大会或者业主委员会可以申请使用维修资金并提出应急处置方案。危房不得不修，但谁来出钱?条例指出，可从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。

　　为杜绝其他违法行为，条例要求城市管理、公安、市场监督管理等部门应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生的监督管理，并建立违法行为投诉登记制度，形成全方位的法制保障体系，依法处理物业管理区域内的违法行为。