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住宅小区内的公共收益该由谁来掌控与管理?
2020/7/28 10:49:01
中华建筑报 ·
      【编者按】 7月22日,北京一家纸媒以《公共收益被侵占、业主维权成本高,要回公共收益怎么就那么难》为题,向公众披露了京城恋日绿岛开始向辖区内的房管局、街道办事处、社区居委会提交相关材料,希望通过此种方式拿回本住宅小区内的公共收益。而在此前的多年中,该小区业委会均是通过诉讼方式要回公共收益,但在要回的收益中,一大半都被诉讼代理费等费用占去了。

      今年,该小区业委会改变索要公共收益的方式,依照2020年3月27日北京市第十五届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过的《北京市物业管理条例》中的规定,对于挪用、侵占公共收益的行为,可以由住建、街道办等主管部门责令退还。可是,不菲的住宅小区公共收益,就像一块唐僧肉,让一些物业公司以各种理由甚至巧立名目,非但侵占不给,还用拖延等手段,让许多住宅小区业委会在索要公共收益时受阻。我们不禁要问——住宅小区内的公共收益该由谁来掌控与管理?



     停车费成为物业公司的唐僧肉


      住在京城恋日绿岛小区内的一位姓张的居民告诉记者,按照《物权法》第七十四条规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,经济收入则属于业主共有。”而原本属于公共收益的停车费,居民在索要时却颇费周折。

  他说,为了能够及时将小区内的公共收益变成业主共有,执掌恋日绿岛小区内的物业管理大权的物业公司,在小区业委会的要求下,在2016年与小区业委会签订的《北京市恋日绿岛物业服务合同》中约定:“物业公司每年3月15日前向业委会支付停车服务费收益,第一年为10万元,第二年为15万元,第三年为20万元。”但物业公司未能按照合同中约定的事项履约,迫使小区业委会开始走司法程序进行诉讼。每年的停车收益,都需要经过诉讼的方式进行。最近的一次诉讼为索要2018年的20万元停车收益,法院终审判决显示该小区物业公司应按照约定返还公共收益。然而,令人不解的是,败诉的物业公司并未及时向业委会的账户转账,反而以各种理由拖延。



     “本来以为赢了官司就能得到钱,但事实并非如此。”一位姓刘的居民说道,“经过了诉讼后,我们又申请了强制执行,最终才把收益要回来。”
      站在一边的老大爷以调侃的口吻插话道:“如今的停车费,早就成为物业公司的唐僧肉了,谁愿意放弃这块肥肉呢?!我实话告诉您,经过这番折腾,原本20万的停车费,仅律师代理费、强制执行费等费用就扣除了十几万元,账户上只剩下几万元。这样的维权成本实在是太高了,致使居民们的利益受到了损害。我们殷切希望将公共收益费变为物业管理费的一个补充,但愿望与现实还是十分的遥远。”


     小区未设业委会物业账不公开


  一位知情者告诉记者,在四惠东地铁站东边一个小区,居民入住该小区10多年以来,由于未成立业委会,地面停车位和地下停车场一直被物业公司出租着,因此产生的公共收益,业主从未得到过。
  据这位知情者披露,电梯里的广告费、快递柜入场费、饮水机入场费等这些公共收益,业主们从未见过,产生的收益与资金也不知去向,物业公司也从不进行公示。
  “物业公司的个别人员,甚至还将未入住的空房和地下室,乃至出口通道打造成商铺与临时住房,出借给外来打工者、经商者和物业公司的家属居住,这么做既给小区内的社会治安带来安全隐患,又损害了业主们的经济利益。”他说,将住宅小区内的公共区域出租给各商家和打工者,所产生的费用应属于全体业主共同拥有,物业公司不应该将其作为一种“外快”而收入囊中,这无疑是损害了广大业主的经济利益。

  当记者将业主们的责疑反映给这家小区的物业公司领导时,他竟然大言不惭地表示,小区地上车位停车备案手续齐备,经营合法,与电梯里的广告费、快递柜入场费、空闲房屋租赁费等经营收入作为物业公司收入的一部分,与物业服务总成本支出一并列入整体经营核算中,并没有挪为他用,而是全部用在了业主们的服务项目中。



  “很多业主对此政策了解不多,甚至对刚颁布的《北京市物业管理条例》中的规定没做正面的研判,只是一味地强调业主们自己的那份私利。其实,物业公司大都将停车费和电梯里的广告费、快递柜入场费、空闲房屋租赁费等公共收益费这笔钱用在了补充物业费上了。如今,物业公司这晚饭也不好吃,聘用的员工工资都在水涨船高,我们也难以为继。”这位物业公司领导向记者大倒“苦水”。其实,记者也是一个业主,又从事着建筑新闻这份差事,岂能不知个中滋味与猫腻?


     公共收益该由谁来掌控与管理


      当记者将“住宅小区内的公共收益该由谁来掌控与管理”这个问题抛向北京一律师事务所的白律师时,她快人快语地大声说道:“当然是业主大会或者是业主委员会啦!如果业主委员会未成立,可由物业公司代为行使职权,但受益者必须是业主,物业公司不能私下里挪作他用或者窃为己有,除非得到了大多数业主们的书面同意。”
      她还告诉记者,按照刚颁布的《北京市物业管理条例》中的规定物业管理区域内的以下部分属于业主共有:
 (一)道路、绿地,但是属于城市公共道路、城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外;
 (二)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;
 (三)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、架空层、设备层或者设备间等;
 (四)物业服务用房和其他公共场所、共用设施;
 (五)法律法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。
  “以上这些场所和设施,一旦纳入经营范围,并产生公共收益,就该由业委会或者业主大会管理与掌控,物业公司不得巧立名目,私自占有。没有成立业委会的小区,可将这些费用委托街道办事处(或乡政府)代为管理,行使职权。”白律师说道。(吕立祥 文/图)


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